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「プチ プロパティマネジメント」

P1000061_1 <--これもマウイあるとある、コンドミニアムです。

すてきでしょ。こんなのを買ったらおそらく2億弱するんじゃないでしょうか?(最近はハワイ諸島も一時期のバブルはなくなったといいますが、それでもそこは世界のリゾート地、格が違います、下がっても億ですから)

Banner2_12 <--オオーと同感できたら、ポチっとプリーズ。ありがとうございます。(ランキング100以内に入っちゃった。皆さんのおかげです。こんごともどうぞ、どうぞ、よろしくです!)

こういう物件を将来的には手に入れて、日本とハワイの往復生活。これをやらんがために日々精進しております。

でも、その前に現実も直視しないと。

なーんか、今日は株が大荒れでしたね。僕もひとつだけかわいい株を持っていますが、午前中ガクンと下げていたようですが、持ち直しているみたい。あまり東証株価指数と連携しないみたい。でも、ファンダメンタル的には、あまり材料のない企業だからしばらく放置しておきます。(割安だし)。今ちょっと含み損持ってますけど、長い目で見たら、まぁあがると思うので、適当に利が付いたところでさっさと売り抜けますわ。

日銀は2兆2000億円の資金を供給する公開市場操作をしたみたいですね。金利上昇を抑える操作だとか。、、、なんか、気ぜわしい風になってきている感じがするなぁ。。

果たして、僕の不動産投資は開始できるのでしょうかね?心配になってきた。でも、今は信じて待つしかないですね。

こういうときは!!

気分を変えて!!

プチ・プロパティマネジメントを考えてみますか!

なーんて、別に大それたことじゃありません。

僕、今所有権のある区分所有物件にすんでいます。はは、要はマンションなんですけどね。まだ、不動産投資に目覚める前に結婚を機に一大決心をして購入したんですが、当時は期せずして一番新築マンションが底値だった時期に購入したようですね。僕はてっきり、買ったマンションはその時点で1000万くらい値を下げるものだと思っていたものです。ところが、昨今のREITやら不動産投資ブームやら、国全体の景気の影響を受けたのでしょうか?今付き合いのある業者さんに査定してもらったら(ざっくりですが)ほぼ買った当初満額の価格になってました。(わーい)

これって、不動産投資をする上でとても有利に働きます。僕、結構自己資金ためてほとんどローンは残っていません。

てことは、査定で満額出る場合、その分は資産としてバランスシート上に表現されるわけです。これが何の意味を成すか。

「勝負したい物件がある場合、こいつを共同担保に出すことができる」

ということです。共同担保。こわーいイメージがありますね。うん。確かに、だって投資物件でデフォルト(破綻)したらこれを競売にかけて現金化しないといけないからです。(つまりホームレスになるわけです。ひえー)

僕は、共同担保は諸刃の剣だと思っています。だからこそ「勝負したい物件がある場合のみ」この力を温存しておこうと思っているのです。幸いここ数年であれば、僕が住んでいる界隈のキャップレート(期待利回り。その地域の相場観とでも言いましょうか)が下がる傾向にあります。

V = I / R  (物件価格=ネット収入(NOI) / キャップレート)

という式が最近の不動産投資で使われるポピュラーな式です。つまり、Rが下がればその物件の価格はあがっていくということになります。

僕の家の価格も数年の期間でみれば、(あくまで予想ですが)Rが下降傾向にあると考えられますので、場合によっては買値よりも値段が上がる可能性が出てきています。だって、結構立地いいもの。(川、近いけど、電車、バスで街にすぐでられますし、駅だって近いもの。へへん。結構、物件選定の目は自身があるんですよ)

ですので、僕は不動産投資を始めてからは、このお家も「不動産投資のためのひとつの武器」として捕らえるようになりました。だからこそ、この物件を磨いていこうと。

だからこそ。「プチ・プロパティマネジメント」なのです!

今、駐車場は地下二階の一番下に借りていますが、先日ひとつ上の方が引っ越すことになり、あいたもう一段上に移れることになりました(抽選で当たったのです。なんと幸運なことか!!)。しかも場所も駐車しやすい位置に変わったのでこれまたよいことづくめ。

これは、かりに売り抜けることを想定したら、駐車場の位置も気にされる方がいらっしゃるでしょうから、売却に有利に働きます。だからこそ、なんとしても上に上がりたかったのです。よかったよかった。

あと、駐輪場も勝手口から出たすぐのいちにあり、非常に便利。(奥様は喜びます。)

最近は、現状3LDKの部屋の一部をDEN化する計画も考えています。で、実質的には2LDK+DEN化する。

これは、昨今の人口減少に対する僕なりのプロパティマネジメントなのです。仮に売り抜ける場合に、3LDKの物件はそのころ、結構な数の中古が出回っているはずです。ですが、そのころの家族構成は、4人家族が少数派、3人家族が多数派でしょうからそれにあわせようという魂胆です。僕自身DEN化するのが楽しみですから、そういった世代が今後オヤジ世代になっていくと考えたら、結構いい案じゃないのかなーって考えています。

もうひとつは、DEN予定の箇所を壁をぶち抜いて2LDK化する。そうすると今12畳のLDKが一気に16畳の巨大LDKに変わるわけです。うひょー。で、洋室の一部屋をDEN化して巨大1LDK+DEN。こっちのほうが意外と需要が出る可能性があるかもです。

夢だけが膨らむ今日この頃。。。

でもこうやって、少しでもプロパティマネジメントの心がけを持って生きていけば、いずれ訪れるであろうオーナーの立場になったときその考え方が生かされることもあるはずです。

そう信じて、頑張っていきますです。

#俺の物件、きまれー。ナームー。カミさん、完全に風邪でやられてしまいました。今、横で寝込んでいます。体調が良くなるといいけど。。。(でも、りんごはおいしく食べていたから大丈夫かな。あ、僕の分ないや。。。)明日も自分でご飯作るのかな。。。大変だ。奥様に感謝しよ。。。

おやすみなさい。。。

Banner2_13 <--いつもありがとうございます。

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危ない不動産投資を改善する術

今日はカミさんが体調不良です。いろいろお世話していますが、心配です。(さっき寝ました。明日元気になっているといいな。。。)

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さて、昨日の続きです。(あの危ない投資をどうやってカイゼンするか?)

売値50,000,000

諸費用:5,000,000

E(自己資金):5,000,000

LB(ローン):5,000,000

金利:3.6%

Opex(固定資産税・管理費・手数料):700,000

前回は、この場合で、

この物件が仮に横浜市の付近の新築(6部屋もの)だと想定すると、平均的な家賃相場を

6万とします。(ちと、高いかな??)

稼働率:90%すると、

FCR = 5.80(%)

CCR = 3.05(%)

K%(ローンコンスタント)  = 6.07%

DCR = 1.05

ということで、安全度(DCR>1.3)、レバレッジ判定(FCR > K% かつ CCR > k% を満たしていない)ともに不合格でした。

DCRにいたっちゃ、ちょっと何かあったら破綻(デフォルト)ですね。

さてと、どうやってこれを改善するかな。です。

各投資指標をみると、以下のような公式なっています。

NOI(ネット収入) = EGI-Opex

FCR(総コストの回収効率) = NOI / 総コスト × 100

CCR(自己資金回収率)= CF/E

DCR = NOI / ADS

K%(ローンコンスタント) = ADS/LB × 100

改善するには、

FCR,CCR,DCRを上げ、K%を下げること。

重要なわけです。

つまり、NOIを改善するか、もしくはADSを低くする。ことが目標となります。NOIを改善するためには、家賃を上げる、稼働率を上げることが命題ですね。

で、ADSを低くする。これは、要は月々のローン返済額を抑えればいいわけです。

前者を実現する手段として考えられるのは

  • その物件の魅力を上げる
  • 物件の広告のやり方を改善する

です。いわは、「物件の企画力・広告力」とでもいいましょうか。

後者を実現する手段としては、

  • ローン返済年数を減らす
  • 金利を少し銀行に勉強してもらう

といったところでしょうかね?

仮にローン返済年数を30年に延ばした場合どうでしょうか?

NOI = 3,188,000

ADS=△2,727,872

CF=3,188,000 - 2,727,872 = 460,128

FCR = 5.80%

CCR= = 9.20%

K% = 5.46

DCR = 1.17

んー、レバレッジはかろうじて合格ですが、安全度がまだまだですね。

おそらく金利を少し勉強してもらえば、次の分析では問題なくなるはずです。

、、、とまぁ、こういった皮算用をするわけです。これだと、数ある物件のなかから光る物件になる可能性のあるものを見つけ出せるわけです。

ですが、です。こういった改善案はとうぜん実行できて初めて意味をなします。果たして、素人の僕にこういった芸当ができるか?

物件の魅力を上げる?いったいどうやればいいんでしょう?物件の広告を改善する?商売柄ぼくはそういったノウハウは持ち合わせていません。金利をやすくしてもらう、支払い期間を延ばしてもらう?どこの馬の骨ともわからんやつのために果たして銀行がそう簡単に交渉に乗ってくれるでしょうか?

こういった問題をクリアしながら物件の収益力を改善・向上・維持していく活動全般を「プロパティマネジメント」と称します。

果たして僕がこういった活動を一人でできるのでしょうか?できるとは到底思えません。(やってやれないことはないとしても、それを実現するのには並大抵の努力では無理なはずです。だって僕は別の仕事をプロとしてやっているわけです。そんなに時間があれば本業にも時間を使いたいはずです)

そこで、です。その対策として「プロの不動産投資を手助けしてくれる業者」が必要になるわけですね。この方たちは、上記の問題をクリアするすべを持っているのです。

そう、この方々は「プロパティ・マネジメントのプロ」なのです!!

投資家である我々とプロの業者が手を組んで不動産収益物件の運用管理を実践していく。当然その活動にたいするフィーは業者の方にしはらいますが、その手数料はOpexの中に含まれているわけです。それにより、上記計算が成り立たないことはありません。

収益物件を回して、僕も儲かる、プロの業者の方も儲かる。そしてその物件は間違いなく最終的なお客様である「借主」に還元されるはずです。まさにWin-Winです。

このしくみが今後の不動産投資の新しいスタイルなんだと僕は確信しています。

いやー、楽しみだ!!

、、、あー、早くはっきりしないかなー。俺の物件。早くしないとまた日銀が金利上げちゃうよー。(それだけが悩みの種ですな)

#ふー、カミさん寝ているから気づいたらこんなに書いてしまったです。おやすみなさーい。

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むぅ、銀行の金利があがったですな。。。

日銀の金利があがって、それに引きずられ、銀行のローン金利も上がっているようですね。

Banner2_8 <--アリガトーゴザイマス。

大体0.1%程度の上昇ですね。んー、徐々に上げがきつくなっていますねー。この上昇って実際電卓ではじいたらどのくらいの投資効率となって見えてくるんでしょうかね?

ためしに、計算してみます。

ここ数ヶ月で学んだ金利計算の成果をここで、、、(間違っているかもしれませんのでご注意を)

たとえば、自己資金5,000,000, 売値50,000,000 の物件を金利3..6%(5年刊固定)で25年とかローンを組んだとします。卓の音です)

諸費用:5,000,000

E(自己資金):5,000,000  ->まぁ諸費用で消えますね。

LB(ローン):5,000,000 ->すげー、フルローンだ!

金利:3.6%

Opex(固定資産税・管理費・手数料):700,000 (多分こんなもん)

とします。で、この物件が仮に横浜市の付近の新築(6部屋もの)だと想定すると、平均的な家賃相場を

6万とします。(ちと、高いかな??)

稼働率:90%として、

さて、ようやく計算開始。(パチパチ、、、ア、これ電卓の音です。)

GPI(潜在総収入):60,000 × 6 × 12(month) = 4,320,000

EGI(空室損を引いた額。だったと思う):GPI×0.9 = 3,888,000

NOI(ネット収入) = EGI-Opex = 3888,000 - 700,000 = 3,188,000

ADS(年間元利総支払額)= (電卓で計算して) = 3,036,016

CF(キャッシュフロー) = NOI - ADS = 151,984

あれ?なんかあやしい。。。

FCR(総コストの回収効率) = NOI / 総コスト × 100 = 3,188,000 / 55,000,000 = 5.80(%)

CCR(自己資金回収率)= CF/E = 151,984 / 5,000,000 × 100 = 3.05(%)

やばいですね。。。

K%(ローンコンスタント) = ADS/LB × 100 = 3,036,016 / 50,000,000 = 6.07%

やっぱし、

FCR, CCR ともにK%を下回っていますんで、この投資は「レバレッジが効いていない投資である」と判断できます。

では、安全度はというと

DCR = NOI / ADS = 3,188,000 / 3,036,016 = 1.05

あぁ、駄目ですね。(一般的にはDCRが1.3以上でないとこの投資は安全でないと判断されます)

この投資では、効率、危険度ともに不合格です。

では、これをどうやって安全度の高い投資にもっていくかが、投資家としての頭の使いどころであります。

投資の改善の仕方については次回ということで、、、

おやすみなさーい。

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セミナーいってきました。

Top_05_1 今日は、横浜は、神奈川県民ホールで開催された「あなたのための資産活用セミナー」にいってきました。

Banner2_5
<--ドウモ。ドウモです。

昨日のブログで書いたCPMの中でも代表的な方々(僕の中で勝手にメンターと決め付けている方々)が一堂に会する、しかも無料のセミナーでした。僕にしてみれば、ドリームチームが慈善事業でやってくれているように見える、とてもありがたいセミナーでした。

  • 市場動向(森)
  • 賃貸企画(木)
  • 相続対策

上から、CPMの

猪俣淳(いのまた・あつし)先生、藤沢雅義(ふじさわ・まさよし)先生、そして倉橋隆行(たかゆき)先生のお三方でした。

すべて、あまりに有名なプロの方ですので細かい紹介は省略しますね。

それぞれ、得意の分野で1時間ずつ。とてもためになるものでした。上記カッコ内の「森」「木」とありますが、これは、不動産投資を行ううえで重要な要素となります。あ、もしかしたら、生活・事業にも共通に言えることかもしれませんね。

全体である「森」を賃貸の市場動向として、部分である「木」を賃貸物件の企画と位置づけて、それぞれをあらゆるケースで巧妙に組み合わせて収益力のある物件を見つけ・育て上げていく。

市場動向については、当然今後の人口減少のことにも触れており、どこかの怪しい不動産セミナーと違い、「年金代わりにもなる不動産投資を!!」と軽々しいうたい文句は一切ありません。

人口に対しては、当然今後は厳しいという予測がされています。しかし、その中でも、今後勝ち組の地域がどのあたりになるのか?とか、どういった世代がどういう行動を起こすのか?とか、様々な視点で市場の分析がなされているようです。

ちょっとずれますが、REITについても、日本版SOXの適用で、収益率が悪化して、現在の利回り(4%とか5%とか)がガクンと低くなって上場廃止ってなる可能性のある銘柄も出てくるのでは?と予測されていました。(この辺はナントナクですが、僕も予想していたので同じ認識であったことが非常にうれしかったです♪)REITの全銘柄が悪いとは思いませんが、やはり今後はよりいっそう銘柄選びが重要なんでしょうね。(僕はやめておきます)

次に賃貸企画。これが今回では一番面白かったかもしれません。要は物件をよりよいものに仕上げ、賃料を上げるために様々な努力をする。「物件の各を上げる」ためのお話で、古いアパートを少ないコストで見事に満室にしてしまう(しかも賃料まであげちゃう!)技とか、ちょっとしたくふうで、これまたお金をかけずにデザイナーズアパートに仕立て上げる例など、いや、藤澤先生。お見事!というばかりの話を聞かせていただきました。

上記二つの「市場動向」「賃貸企画」を整理してガッチャンコすると、

  1. 市場調査をしっかりやって、消費者「借主」が今後どのような物件を期待しているかを客観的に整理・認識し、
  2. 適正な資本を合理的な判断で対象の市場に投下し、消費者に支持される商品をタイムリに提供し
  3. その商品がより多く市場に提供されることで消費者から多くの配当を受ける(より高い家賃収入をいただく)

ということでしょう。あれ?まてよ。これって僕も会社で同じことをやっていますが、こういったことがこれまで不動産業界ではなされていなかったということでしょうか???、、、藤澤先生いわく、「そのとおり」だそうです。先生は、こういった状況を変えるべく、倉橋先生などCPMの方々とひび啓蒙活動を続けてきたそうです。

おもしろいですね、我々の業界では当たり前とされている考え方が不動産業界ではこれまで普及していなかったとは。。。てことは、僕たちみたいなサラリーマン投資家も頑張って勉強すれば、なかなかいい勝負ができるのではないでしょうか?(もちろん、スゴイひとはいっぱいいます。それに勉強と一言で言ってもファイナンス・建築・税金・法律・人間関係やら様々な知識・ノウハウが必要であることはいうまでもないですが)

今日のセミナーを受けてますますやる気が沸いてきております!!

そしてトリは、倉橋先生です。今回は相続対策についてのさわりのはなしを。ちょうど僕はFP(ファイナンシャルプランナー)の勉強をしており、土曜日に相続の勉強をしたばかりであったので、非常にためになったし勉強の確認にもなりました。相続の話って、あまり関係ないのかな?と思っていましたが、場合によっては、思いっきり関係あったり、もしくは人生まで変えられちゃったり(たいていの場合不幸な方向に向かう)するみたいです。僕も早めに親の相続税をはじき出してみなくちゃと思ったしだいです。(だってFPの卵ですから♪)

そんなこんなでアっというまの3時間でした。前回の無料セミナーと比べて空席が目立ったのがチト気になったしだいです。(不動産投資って少しだけさめちゃったのかしら。たまたまですかね)ま、人がどうこうは全然気にしないし、ライバルへるならそれはそれで歓迎ですけど♪。

次回は4月の有料セミナーでみっちり頑張ろうと思います。生涯勉強家でありたいと思います。あ、もちろん仕事も全力投球です!!

で、肝心の物件の話ですが、担当の方に問い合わせたところ「もう2週間ほど待ってくださいませんか?、銀行に出す図面がまだ作成中なんですよ。。。」ということで、もしかしたら3月の中旬以降じゃないとまともに話が進まないような気がしてきました。。。まぁ、この時期急いでも仕方ないですけど、そろそろ別のシナリオを想定してもよさそうな気がしています。ただ、場所柄、この話が現実になれば立地条件からしいて投資指標が非常によくなる可能性が非常に高いのです。どうしてもきになっちゃう。。。

いやいや、不動産投資は最初が肝心!焦らない焦らない。

さ、明日からフツーのサラリーマンに戻ってガンバリマショ!!!本ブログにお付き合いくださっている方も頑張りましょ!!!(長話に付き合ってくださってホントに感謝です!!)

#そろそろ週末にゆっくりカミさんを遊びに連れて行ってやんなきゃ。

おやすみでーす。

Banner2_6 <--おやすみまえにもポチット。ありがとうございます。

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明日はセミナー

明日はセミナーです。

Banner2_3 <-- ポチっとやっていただけるとウレシカです。

横浜のとある会場で開催されます。今回は3つの話題で進みます。

  1. 賃貸市場予測
  2. 企画
  3. 相続対策

面白そうです。僕は大体入り口の話については理解しているつもりなので、今後は実践に役立つ情報が興味があります。

市場予測は、今後の追加投資をするうえで、どういったエリアがいいのか?どういった層の人間が増えていくのか?どういった需要があるのか?を様々な観点の指標・データから分析します。

企画は、その上でどういった賃貸を「商品」として「お客様」である借主に提供していくのかを考えます。

相続対策は、晴れて「勝ち組」のオーナーに入ってさぁ、次の世代にこの財産をスムーズにバトンタッチするにはどういう行動をすべきか?もしくは、今親が抱えている財産が自分の将来計画を圧迫することはないのか?を総合的に考えます。

ところで、「CPM」って言葉ご存知ですか?

CPMとは、「Certified Propaty Manager:不動産経営管理士」

といいます。

IREM JAPANでは、以下のように定義されています。

「CPMとは米国におけるプロの不動産管理者としての知識の育成や能力の向上を目的とした教育プログラムを受講し一定の試験に合格したものに与えられる最高峰の認定資格です。プロの不動産管理者としての倫理規約の遵守は取分け厳格で不動産管理運用におけるハイレベルな業務標準化を実現しています。」

、、、ちとむずかしーですが、要は、

不動産を扱う、とてもすんごい、プロ

ちゅうことです。この資格は不動産の先進国であるアメリカではこの有資格者のステータスは非常に高いとか。

日本では、僕の知る限り80名ちょっとだとか(少し増えたかもです)。

この人たちは、いわゆる「不動産屋さん」とは各がちがい、しっかりとしたファイナンス理論や、不動産の理論、税制、投資戦略、プロパティマネジメントなど、あらゆる知識・実践に精通した人たちです。

こういうプロを味方につけ、自信の資産を増やしていく。これからの不動産投資はこういう流れになるんじゃないでしょうか?

で、その中でも有名な3名が一堂に会するセミナーというのが、明日僕が参加するセミナーというわけです。

金とってもいいのに、無料です。僕なら1万以上だしてもいいです。

いや、これは楽しみ。

これからはじめる投資の肥やしにしようと思います。

明日早いから早く寝よっと。

それでは皆さん、Good Night!!

Banner2_4<---ついでにこいつもポチッと。ありがとうございます。

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早く実践したい。。。

物事、なんでも知識をつけたらそれを試してみたくなる。

自然なことですよね。

たとえば、投資指標。(細かい説明は、さまざまなブログで先人たちが説明されているのでここでは省きますね)

CCR, FCR, DCR, ADS, Opex, EGI, GPI, IRR, NPV, K%, PB, BE%, CF

これらの数字を

  1. 投資対象物件の想定家賃設定
  2. 自己資金(Equity)
  3. 金利
  4. 融資年数
  5. 投資対象物件の価格

からはじき出します。これらの数字は、

  • 初期・中期分析
  • 全体投資分析
  • 現状の投資状況の改善(もしくは失敗のリカバリー)

の各ケースでその状態を定量的に客観的に判断することができます。

僕の場合、たとえば投資対象の物件とかをWebで見る場合、その家賃設定をその地域の賃貸情報や実際に不動産の入り口に貼り付けてある物件情報をみて、ほぼ同じ年数・間取り・物件の内容(設備等)の家賃設定の平均(大体10物件くらいのものをかき集めて平均値を取ったりします)をとって定義します。ここは実際の業者さんじゃないんでどこまで確度があるか微妙ですが、一応独身の頃は5回も引っ越しているので大体の相場観はもてているつもりです。(当時も物件探しは半端ない数をこなしていましたから ^^;)

で、その数字を使って、Webとかチラシで出回っている物件を評価してみると、たとえばDCRとかが1.0 (1.0をきるとその投資が破綻していることを意味します)を切る物件が結構な数があったりします。

もちろんフツーに出回っている物件の中にも光るモノをもっている物件がある場合もありますが、やはりその中から見つけるのは至難の業です。(ましてや、初心者がそんな芸当ができるわけがありません)

やはり、ここはプロの業者さんにお願いするしかないのです。彼らと僕は上記のような投資指標を「共通言語」として会話しますので、余計な価値観や主観でダメ物件をつかむ確立を極力下げる努力ができます。

加えて、その業者さんは収益物件を見つけるノウハウが他の「不動産屋さん」よりはるかに多いためいわゆる水面下の情報を手に入れることが可能となります。

株などの投資と比べ、不動産投資は人間の関係が非常に大きなウェイトを占めるものだと僕は考えています。この人間力と収益物件を生かす技術(プロパティマネジメント力)が非常に高いのが僕がお付き合いさせていただいている業者さんなのです。

僕だって、ここ半年以上のほぼ毎日にわたる勉強で市場分析やら建物に対する知識もふえて来ています。(いずれは宅建も挑戦しようとかんがえています。まずは今年、FPをとることを具体的な目標に掲げ日々努力中です)

となると、、、

冒頭の言葉に戻りますが、これだけの環境が整うと、「はやく実践してぇ、、、」となるわけです。

だって、これだけゴタク並べても「まだ君、何も結果でてねーじゃん」といわれるんですもの。(会社じゃ口が腐ってもこのゴタクは並べられません。頭がおかしいやつとおもわれるから)

金利もまたちょびっとあがっているし、、、まぁ、ある程度おりこんでいるとはおもいますが、やはり金利が上がるってことは、たとえばADSが大きくなるわけですからねぇ。。。

で、肝心の物件についてですが、銀行さんの融資の事前審査はもちろんOK。ただ、いま、話が水面下で進んでいる物件の物件評価がまだ出ていないのです。。。これがあと1週間ちょっとかかるそうな。。。

この条件で、僕がこの物件に手が出せるかどうかが決まります。担当者の方を信じて待つしかありません。。。

それまでは、とにかくひたすらつけることのできる知識を粛々とつけていくだけですね。日々勉強して、「果報は寝て待つ」の精神で行きます。

まだ、期日まで17年と半年、焦らない焦らない。。。

それまでは別の投資で楽しんでおきマース。みなさん、良い週末を!

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マウイ島ってところ

P1000061 なんか、最近投資ゴリゴリの話になりつつありますね。。。

このへんで少し息抜きということで。

Banner2_1 <---- ついでにこいつも Click Please!

僕がお気に入りのマウイの話。

この島は、トレードウィンドの恩恵を受けて豊かな自然に恵まれたすばらしいところです。僕はウィンドサーフィンをしますが、世界中のウィンドサーファーが「一度はこの島でウィンドしたい!!」とあこがれてやってきます。僕もその一人です。

ウィンドサーフィンをするために必要な要素がたくさん詰まっているんです。乗りやすい風、面白い波、沖から見たしびれるような景色。この景色をみながらウィンドをする。。。こんな最高なことはありません。

もし、興味があったら、ウィンド。お勧めですよ。(ちょっとうまくなるまでに根性がいりますけどね。)

ウィンドならずとも、自然のすばらしさに見とれてしまいます。カフルイ空港に降り立ったときに、まず感じるのが香り。そう、植物の香りなんです。これは、日ごろあまり空気の良くない地域に住んでいる僕だから感じるのかもしれませんが、ほんとに体の中から毒が出て行く感じが味わえます。

コンドミニアムでの食事もたのしいですよー。近所のスーパー(Star market とかCostco(コスコ)とか)で買い物するとおいしい食材が大量にしかも安く買える。ベーコンが最高です。

、、、おかげでデブにすぐなります。

一日のんびりやるもよし、ウィンドやるもよし、ドライブにでかるもよし、ゴルフにいくもよし。(マウイのゴルフはやったことないですが、友人いわく「ここでゴルフやったら、日本でなんかやってらんねー」だとか。)

友人、家族と時間をゆっくり使う。前もいいましたが、これが真のリゾートなんだと思います。(パッケージツアーは僕苦手です)。

今年のハワイ島、これから楽しみです。

このうちのどちらかにロングステイするのが僕の最終目標。ですが、丸子和浩さんの本にもありますとおり、いろいろ自分たちでやれるようにお金と生活の管理を今以上にしっかり管理できるように慣れないとこの目標は達成できないでしょうね。

そのためにも、開始した不動産投資。これをきっちりやっていこうと思います。

  1. 自分の人生設計を長期・中期・短期でしっかりみすえる。
  2. 計画を実現するための手段を考える。
  3. 手段を得るための勉強を欠かさない。
  4. 信頼できるパートナーと一緒に頑張る。
  5. 嫁さん、家族を大事にする。
  6. 会社の仕事も目標が達成できるまでは手を抜かず頑張る。

これらをバランスよくコツコツと進めていく。

なんとか、やり遂げて見せます。

これを見ていてくださる方でこのような生き方を目指している方、一緒にがんばっていきましょう!!

今日はこの辺で、、、おやすみでーす。Zzzz....

#あ、寝る前にポチッとよろしくです。Banner2_2

Good Night                                                                       Kanaloa

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利上げですー。

Nichigin_2 あがりましたね。

#僕もブログランキングに登録してみました。お気に召しましたらClick Please でございます。

Banner2 <-- Click here Please!!!

無担保コール翌日物金利:0.5%(+0.25%)

公定歩合:0.75%(+0.35%)

んー、いま投資物件の案件を進めている僕としてはあまりうれしくないですが、GDPが予想より高かったんだから仕方ないですねー。

ただ、この影響が一時的だといいんですが、長期的に円高とかになったら輸出企業(ドル建ての)は結構収支に響くんじゃないでしょうかね?

こういう場合のこの手の企業の為替リスクヘッジにも興味があります。

嘆いても仕方ないので前向きに生きたいと思います。(これでもバブル期の金利考えたら低い低い)

■横浜エリアの魅力(ミクロ版。。。だと思う)

横浜エリアの再開発とは何でしょうか?

僕が認識している範囲ですと、

  1. みなとみらいエリアを再開発
  2. 東神奈川から、海の方角へのエリアの再開発
  3. 神奈川口構想(これは川崎にも関係がありますね)
  4. 東アジアゲートウェイ構想
  5. 東海道貨物船旅客化構想

などです。

1.は、横浜在住の方なら肌身で感じていることですのでいまさら説明はしませんが、そのなかでも大きいのは日産本社がこのエリアに移転してくることです。この移動に関連する人口移動は結構な規模らしいですよ。(労働人口増!)

2.も意外とマイナーながら着々と進んでいるみたいです。(労働人口増!)

3.これは羽田空港の国際化に伴う構想で、国際化による経済波及効果をスムーズに川崎・横浜エリアに流すというもの。電車、車、そして面白いのは、海上から空港へのアクセスルートも構想にあるとか。期待できますよね!(地域の経済活性化!)また、東アジアからの労働人口流入も十分期待できます(労働人口増!)

4.3と説明がかぶるので省略。

5.僕が一番期待している構想です。現在貨物船として使用されている路線(湾岸に一番近い路線になります)を旅客化して、慢性的な東海道線のラッシュ回避や、路線事故の回避ルートとして期待されます。そうなると、現在そんなにいいイメージでなかった海よりのエリアの価値がグンとあがるんじゃないでしょうか?

これらがシナジーを生み出したら、相当面白いことになりそうです。これだけ面白い街に、もともとある横浜の文化がさらに魅力としてあるわけですから、住みたくないと思うひとの方が少ないはず。

僕はこれ以外にもいくつか面白いネタを仕入れており、これが現在考えているエリアの次のターゲット候補(横浜近辺の神奈川エリアで、です)

やはり、収益物件の最大のキモは「場所」ですから、その場所の魅力が高ければ高いほど住む人が増えるのは当然ですよね!

こういう情報を仕入れて、青写真を描く今日この頃、、、早く物件の話具体化しないかな。。。(いやいや、焦りは禁物じゃ!)

#金利がガツンとあがらないように祈ります(多分消費者物価さがってるから、簡単には挙げられないと思いますけど)

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横浜という街

Nec_0042 この写真は、先日撮ってきたばかりの写真です。

橋の名前は「つるみつばさ大橋」っていいます。(横浜在住の方ならわかりますね)個人的にはこの橋のデザインのほうが横浜ベイブリッジのそれに比べると好きです。

僕は神奈川在住ですが、横浜をこよなく愛しています。街の雰囲気、グルメ、文化、、、どれをとっても日本では一番だと思っています。(愛しているんだからあたりまえか。^^;)

この街を切り盛りしている行政も優れていると思います。街の長として活躍されている中田市長。この方の本を一冊だけ読みましたが、考え方がシンプルでかつ一貫しているので非常に言葉に説得力があると感じました。一度だけ生で話を聞く機会があったのですが、言葉以上にその情熱に感激しました。この方は、市長というより「経営者」という感じがします。「あぁ、こういう経営者がうちの会社にいればなぁ。。」と考えてしまいました。人口減、年金問題、国、地方の借金問題、格差問題こういった数々の問題をバランスよく解決に結びつけながら行政を前に進めていくには、これからはこういったタイプの人が必要になるのかもしれませんね。

横浜は、東京、川崎の3つを含めた、ある意味国レベルの「再開発」を進めている地域のひとつです。これまで地方の活性化を考えてこれらの地域の工場誘致などを抑えられていたのですが、この制度が最近なくなったとか。

あわせて、近年の東アジア地区(中国、韓国、ひいてはベトナム、タイ)の急速な発展があります。

こういった動きにあわせ、同3つの地域の再開発が国レベルで動き始めています。羽田空港の国際化もその一端ですね。

そうなるとどうなるか、、、、。僕の勝手な予想としては、経済への影響はかなりのものとなる可能性があると思います。

東京は先にも書いたとおり、プチバブル化しているので個人では投資は厳しい状況です。ですが、川崎・横浜はまだチャンスがあると踏んでいます。(それでも、投資できる範囲には限界とそれなりのノウハウが必要になってきます)

川崎と横浜を比べると、現状ではやはり横浜が知名度、イメージで一日の長がありますから当面は横浜で勝負かな?と考えている次第です。川崎も駅前は栄えていますし、人口も増加傾向にあるのでこれからもウォッチしていこうと考えていますけど。

これが、僕が横浜を投資地域と考えているマクロな理由でした。

次回は、もう少し詳細に整理してみよっと。

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確定申告と不動産投資

Eyecatch 今日、会社を休んで不動産投資でなく、別の投資で収益を上げた分の昨年分の確定申告に行ってきました。

要は株なんですけどね。運良く儲かっちゃったので、とっとと利確しちゃいました。
#株は良くわからんので少しでも儲かったらとっとと利確が僕の株式投資手法です。
で、僕は
「特定口座の源泉徴収なし」
を選んでいるので、最寄の税務署にいって確定申告、というわけです。
しかも今回が初めて。
事前に家でネットで落とした申告書に書き入れて「よし、あとは税務署で支払いだ!」と意気込んで午前中一番に行きました。
結果、、、
あっけなく駆逐されてしまいました。。。
というのも、申告書には給与所得の記載も必要なんだとか。
とほほです。でも何とか終わらせました。(初めての確定申告完了!!オメデトー!!!)

不動産投資で収益物件で所得を得た場合も当然税金が絡んできます。

さて収益物件とはなんでしょうか?

これまで読んできた本や、お付き合いさせていただいている業者のセミナーで学んだことを整理すると、まぁ、当たり前ですが、

「その物件が毎月プラスのキャッシュフロー(以後、CFって書きますね)」

を稼いでくれる物件。とでもいいましょうか。
しかしです、物件を持っているからといって、それが必ずしもプラスのCFを産んでくれるわけじゃないんです。マイナスのCFを産んでしまうこともあるんです。
マイナスのCF、、投資では一番聞きたくない言葉ですね。

不動産投資でマイナスのCFを出さないためにはどうするか?

セミナーで勉強した僕の知識では、、
一番重要なのは「場所」だそうです。まぁ、当たり前かな。
もっと具体的にいうと、「駅に近いほど、その物件の稼働率は落ちない」ということです。

僕は、横浜在住なので基本的には横浜エリアを今後10年の主なターゲットにしています。ただし、経済状況や行政の動きを見てターゲットは都度、変更することも頭の片隅においています。

でも、ここ数年の短いスパンでみれば、首都圏は非常に魅力的だと思います。
ただ、皆さんご存知のとおり、都内の物件は個人で手を出すのは非常に難しい状況ですよね。
で、まだ手を出せる横浜エリアとかその他の地域(これはちょっとナイショ)で勝負をかけていこうかなと。(横浜もすでに厳しいという説もありますけど)

収益物件と思われる物件がほんとうに収益物件なのか?を判断する手段も重要になるそうです。僕は、セミナーでこれを身に着けています。ですので、その辺の怪しい不動産(となうって詐欺まがいの商売をしている人たち)にはだまされない自身があります。

実際、新築ワンルームなんて大抵のパターンがその典型ですよね。

判断の仕方は、いろんなブログ等でも掲載されているのですが、近いうちにこのブログでも取り上げてみたいと思います。(自分の復習が目的だけど、参考になれば幸いです)

#給与所得の記入漏れを指摘された僕は、
源泉徴収表の原本がなかったので家にとりかえって再びチャレンジ!

今度はミスがないようにと申告の書き方指導をうけようとしました。
そしたら、「あ、もしよければ、ネットでどうですか?」と職員に促され、同じフロアのネット申告コーナーへ。
今度は若いアルバイトの方(だと思う。えらく若かった)に記入方法を親切に教えてもらい、今度は無難にクリア!あのアルバイトの彼は、多分賢い大学生(で、税理士とかの卵なんじゃないかと)ですね。ぶっちゃけ、ほかの職員より言葉遣いもとても丁寧で、わかりにくいところを親切に教えてくれました。

正職員は彼を見習うべきです。正職員は言葉遣いもなってないは、めんどくさそうに仕事しているは。。。こんな連中にぼくの血税が注がれているかと思うと腹が立ちます。
でも、若い正職員の方は親切でしたね。年寄りが非常に態度が悪い!!反省せい!!

まぁ、愚痴はともかく。

はっきりいって、手間を考えれば株なら
「特定口座の源泉徴収あり」
でやっちゃえば、このような面倒な話はなく、証券会社がやってくれますよね。
ではなぜ、僕がこんなことをわざわざ会社を休んでまでやっているか、、、
そう、これも不動産投資のためなんです。

不動産収入は、確定申告の対象になりますから遠からずこの作業をしなくてはいけません。
株の場合とは詳細は違いますが、大筋の流れは一緒。なにより、その場の雰囲気を感じるというのと、「実際にやって感じる」が今回の大きな目的でした。

はっきり行ってエラく苦労しましたが、
近い将来、この苦労はかならず身になって帰ってくるはず。
来年もガンバロー!!(もち不動産所得の申告で♪)

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僕が狙っている物件

ここ数日、忙しいのや体調不良でブログのアップができなかった。
最低でも2日に1回はアップしないといかんですな。

Nec_0005

僕が目指している楽園、、、
名前をついに公開。って大それたもんじゃないですが。。。
まぁ、ベタですが、「ハワイ」です。

ハワイといえばオアフのワイキキとかを想像しますが、僕が目指しているのはネイバーアイランドである、「ハワイ島」「マウイ島」のどちらかです。(現状は、です)
この写真に移っているのは「マウイ島」の写真です。ボク、ウィンドサーファーなのでウィンドのメッカといえばマウイ島なのです。一度はマウイでウィンドを、、がウィンドサーファー共通の思いなのです。

と、まぁ、最初はそんな理由でマウイに来たのですが、ウィンドは当然ながら、マウイのすばらしい自然に完全にやられました。ここ数年は不動産ブームでずいぶんおうちが増えたり道が広くなっていたりしますが、それでもオアフのそれとは比較にならないですよね。

オアフはオアフでいいらしいので今年、たまたま会社のリフレッシュ休暇でハワイにいけるので、オアフとハワイ島に行ってみようと思っています。

そういえば、昨日買ったばかりのハワイロングステイの本を読んでいますが、この本はとてもいいです。

「今から始める ハワイ・ロングステイ」(丸子・和弘さん著)

この方は夫婦で現在ハワイ島に在住、夫婦とも執筆活動やそれぞれの得意分野で独立して仕事をされているようです。
和弘さんは、もともと証券アナリスト(しかも外資系、スッゲー)奥様のあゆみさんは翻訳家、西洋占星学研究家とこれまた個性的な仕事をされているようです。
で、1年に半分はハワイ島にいっていらっしゃるとか。

むむむ、まさにこれが僕の目指す理想の夫婦像なのです!

しかし、現実は資産もまだまだ足りませんし、向こう(ハワイ)にいけたとしても月々のキャッシュフローがありませんので、あっという間に資金がそこをついてしまうでしょう。

上記著書いわく

「ハワイ島で3ヶ月、持ち家・自家用車の夫婦が贅沢に暮らした場合のコストは、交際費・食費・遊行費・光熱費・通信費・雑費で約6600ドルかかる」

とあります。同著が発行されたのが2005年8月なのでそのときは円換算で726,000円だったそうですね。(ちなみに現在のドル・円レートは119円くらいですので、785,000円くらいになりますかね)

もちろん「ぜいたくに」とありますので、コストダウンを図ればもう少し安くいけるのかもしれませんが、ここはハワイ。せっかくここですごすならこの「ぜいたく」はきりはなして考えたくないものです。まずは目標は高く。この二人のスタイルに近づけるようにするにはどうすればいいか?を考えます。

単純計算で月々のキャッシュフローが80万あれば、生活に関しては問題なさそうです。
ただ、イレギュラーな事象を想定すると+20万はほしいですね。。100万だ。。。

100万月々、、、うぉー。。。

現在のぼくの年収の可処分所得じゃ、とてもとても、、、。
しかも引退したらそれが0になるわけです。年金じゃありえませんなぁ。。。

となると、当然、自分が働かずしてそのキャッシュフローを得る方法が必要なわけです。

(前置き長すぎですが)そう!だからこそ不動産投資なのです!

月々100万のキャッシュフローを得るには、単純すぎな計算ですが、
手取り家賃5万円の部屋を想定すると、
100÷5=20室
1棟あたり、6部屋から8部屋のアパートを計3棟くらいを、
きっちりとローン完済している状態であれば良いわけです。

これからは地方でアパート経営となると表面の利回りは高そうですが、稼働率の面で不安が残るためやはり首都圏でこのアパートを手に入れなければならないので(あ、僕首都圏在住です)その想定だと1棟あたり5000万~6000万ってとこかしら。

6000万で計算した場合、ざっくりレベルでは、丸子さん夫妻のライフスタイルを手に入れるためには1億8000万くらいの収益物件が必要になります。

3棟か、、、これなら何とかなるかも、、、
という、浅はかな考え方で始めたわけですが、現在その一棟目の話が進行中です。
まだ詳しい話は公開できませんが(だって、企画段階だから。お流れになったらカッコ悪いでしょ♪)、具体化したら、可能な範囲でここでお伝えすることができると思います

お楽しみに。。。

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不動産業界って

実質GDP年率4.8%成長、10―12月期

いい数字がでていますね。。。だけど、ホントに景気っていいんでしょうかね?少なくとも僕はそれを肌で感じることができていません。

日銀は金利を上げたがっていますけど、政府は「バカヤロー、選挙控えてんだからはやまるんじゃない!」って感じでしょうか?まぁ、いずれにせよ金利は長期でみて上がることは避けられないでしょうから(といっても少しずつでしょうけど)住宅ローンとかを変動で借りている人は金利上昇リスクを見越した計画の見直しをしてくださいね。

さてさて、

今日は、僕が投資を開始しようとしている不動産の業界のお話。僕とお付き合いをしていただいているプロの方から教えてもらった話だと、日本の不動産業者ってのは、ホントにレベルが低いんだそうです。その方はこの事実を目の当たりにして、なんとかこの業界に対するイメージを変えようと日々努力とその啓蒙を実施されています。

新築ワンルームを「老後の年金に」とか「お子さんの大学の下宿先にとか」適当な理由をつくって高ーいモノを購入させている業者。ちょっと不動産投資をかじった方ならご存知と思いますが、表面で5-6%でまわしてもほとんどのケースでは持ち出しですよね。いろんな経費をまったく説明せずに買わせるやり方。良くないです。

ただ、そういった事実をしらずに売っている業者もいるらしく、それはそれでどちらも不幸ですよねぇ。。。

アメリカとかは、エスクロー制度?とかがあって、売買を完全に第三者が調査・評価して売り手・買い手どちらも利益がでるような仕組みが存在するらしいし、不動産を単なる売り物にするだけでなく、その後もその物件の価値を維持させる会社とかがあるらしいです。ですので、アメリカにおける(ヨーロッパもそうらしいですが)そういった仕組み(プロパティ・マネジメントとかいうそうです)を使って仕事する人たちの社会的地位はすばらしく高いそうです。

よくよく考えたら、紙の投資に比べて比較的動かす額が大きいのと、その物件を扱うための広く、深い基盤知識を必要とするこの業界ではたらく人たちの社会的地位が低いわけがないですよね。

私とお付き合いのあるプロのようなかたがもっと増えてくれるといいですね。そして、よりよい賃貸物件が世の中に供給されるようになれば、それを所有するオーナー・管理する会社・そしてなによりそこに住む人が幸せになるでしょう。

僕もオーナー(投資家)としてその一翼を担えるようになれれば幸せです。

もっともっと勉強しなきゃ。

GDPが調子良すぎると金利が上がるのが気になる、、、。

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不動産投資を選んだ理由

いかん。

昨日は、忙しすぎてUPできんかったです。

さて、不動産投資を選んだ理由についてです。

いろいろありますが、極論はコレ!

「不動産投資が面白いから」

もちろん、最初の投資に失敗したらいきなり破産という羽目に陥るというこわいリスクもあります。(株とか紙の投資は小さくはじめることができますもんね。)

ですが、その辺を先に書いた、プロの人と手を組んでリスクを洗いざらいにし、きちんとしたファイナンス計画を立てることでそのリスクを極小さくすることができます。きっと。

きっと。と僕はいいました。

それは、まだ僕は実践に移っていないからです。不動産投資はその他の投資手法と同様十分な知識を得てからはじめないといけません。それと紙の投資との違いとして、「信頼できるパートナーと組んで実施する」があります。僕はこのパートナー探しに数ヶ月を費やしています。現状は、詐欺まがいの業者がいまだに横行しているとのことです(僕とパートナーを組んでいただいているプロの方談)。

ですので、自分で十分な不動産投資の勉強をすることがより必要なのです。他の投資と比べて。僕は平日は毎日1時間、休日は土日あわせて4時間勉強をしています。種類としては、

  • 不動産業界のお勉強
  • ファイナンス理論の勉強
  • 不動産関連の税金のお勉強
  • 全体の投資プランの立案
  • 建築業界のお勉強

etc..です。上記の勉強を半年ほど続ける中で、同時にプロの業者の方に僕の現状にあう、収益物件を探してもらい、ローン付けの銀行さんへの売り込みを同時にやってもらっています。

このローン付けとかは、下手に素人が実践するとダメダメのループにはまってしまいます。ここはプロにお任せしたほうが断然いいです。(あくまで「プロ」に頼むことが重要です。その見極めが重要です)

さて、なぜ不動産が面白いか。それは、「この投資が単に金稼ぎだけではなく、良好な居住空間(マンション・アパート)を借主に提供するという行為を通じて借主だけでなく、その地域・社会への貢献もかねているということ」です。

これは紙の投資ではあまり感じることはできないです(まぁ、間接的に貢献はしているのですが所詮紙の投資はその企業の資産の一部を持っているだけに過ぎないし、その事業に一言物申そうとしたらそれなりの投資家にならないといけないですし)

また、不動産投資は、バブル時代のキャピタルゲインを狙うやりかたとは異なり「インカムゲイン」を狙う投資(まぁ、状況しだいでは、キャピタルゲインに切り替えるケースもあるかもしれませんが基本はインカム)です。しかも長期間でじっくり育てていくものです。

これが僕の投資期間と目標に合致するので不動産投資を主軸にすることにしました。

また、不動産投資を補完する投資としてもうひとつの手段をとっていますが、これはここでは触れません。(あんまし面白くないから)

眠くなってきたので続きは明日。おやすみなさーい。

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不動産投資をはじめます。

今日はいきなり本題。と。

僕は、

  • 50歳までに
  • 年間キャッシュフローを
  • 1000万にする

投資を開始しています。

なにせ18年かけてやる投資なので(あ、今僕32歳です)それに見合ったリターンと、対処できるリスクの範囲でやれるものを選びます。

結論から言うと、、、

ぼくは、不動産投資ともうひとつの投資手段をそれを補完する手段として実施しています。

不動産投資、今、えらいはやってますね。まぁ、僕もその一人に入るのでしょうが。。。一応、その集団の中では(知識レベルでは)先頭集団にいるほうと自負しています。

だって、

  • 2ヶ月かけて不動産投資関連の本を読み漁った。
  • Webで不動産投資関連の話を読みまくって、自分なりに消化した。
  • 調査の中で不動産投資のプロに出会うことができ(偶然じゃありません、自分の足でたどり着いたのです)、正しい知識を得る機会とプロに介在してもらいながら、一件ハイリスクと思われるこの投資をローリスク・ミドルリターンの投資に変えることができつつある。

からです。この半年で読み漁った不動産関連の本は20冊以上になります。また、関連のセミナーも有料・無料をあわせて5回。おかげで、下手な不動産には投資しない(ように自分で判断できる)ようになりました。

ですが、やはりこの投資、素人がいきなり自力で最初のステージに立つにはリスクがあると思います(これだけ勉強してもです)

それで上記三つ目にある「プロ」の存在が重要になってきます。

ここでいう「プロ」とは、その辺のいわゆる「不動産屋さん」とは一線を画し、

  • 物件を調査・分析し、それが本当に顧客にとって有益なものであるということを判断でき
  • その情報をあらゆるリスクから分析し、安全度を挙げる手段を講じることができ
  • その情報をクライアントにわかるように説明し、クライアントに有益になるようなファイナンスが組め
  • 物件を仲介後もクライアント所有の物件の価値を挙げることができ
  • 最終的にその投資の出口戦略まで立てることができる集団

と定義しています。

そんなひといるのかよ?と思う人も多いでしょうが、現在の日本には、数えるほどの会社ですが、そういう仕組みと技術をもったプロ集団というのがあります。

僕はそれを見つけ、現在その方々と日々勉強をしながらいよいよ最初の投資に入ろうとしています。

そのプロの方がどんな方かはいえません。興味がある方は、上記の条件でじっくり調べてみてください、かならず解はあります。

明日は、なぜ僕が不動産を選んだのかについて少し触れますね。

おやすみなさーい。

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人生の目標

Nec_0019 ←いいかんじでしょ。コレ。

僕が利用したコンドの近くの別のコンドです。この付近にはまず日本人はいません。日本人でこのエリアに止まっていたのは僕らだけです。ここには、真のリゾートがあります。世界中からそれを求めてここへやってくるのです。素敵でしょ。

ヨーロピアンが多かったですね。ウィンドサーフィンしてて会話したのも確かイギリスからきた人だったかな。(彼は大学生でした。就職までの期間ここで過ごしているとのことでした。いいですね。こんな若い頃からこんなところにこれるなんて)

分刻みで各ポイントを見てクタクタになって帰る海外旅行は僕は苦手です。せっかくの時間を仕事よりタイトにこなして仕事よりくたくたになるんじゃ本末転倒と考えているからです。(あ、べつにこの旅行が好きな方はそれを貫いてください。要は考え方の問題ですから。気に障ったらごめんなさい)

朝はゆっくり起きて、浜辺を歩いて、戻ったら誰かが朝飯作ってて、朝食をとったらコーヒー飲みながらボーッとして、少しだけウィンドサーフィンして、疲れたら木陰のハンモックで昼寝して、夕方はレンタカーで待ちに買い物に行って夕食の食材を買って(これがまた楽しい)、、、こんな感じの生活(旅行とはいいません、生活って僕は行っています)。最高ですよ。是非皆さん今年はこんなリゾートを経験なさってください。

■人生の大きな計画

人生の計画を以下のように立てました。

・資産を得てどうしたいのか(目的)?

楽園に定期的に行って残りの人生を満喫する。

・どのくらい資産を築きたいのか(資産の大きさ)?

キャッシュフローを1000万毎年、定期的に稼ぐことが可能である資産。それ以上稼げるのなら上方修正するが、あくまで自分でリスクコントロールできる範囲までにする。

・いつごろまでに築きたいのか(期間)?

50歳までに(早ければ早いほど可。だけど実現性を考えると現状はこれが限界かな)

、、、うん、大雑把な計画としてはこんなもんでしょう。

後は、これを長期・中期・短期に分けてより具体的な目標に落とし込んでいきます。

この「具体的な目標とそれを実現するための期間」が人生の成功・失敗を決めるとっても、とっても大切なファクタです。

、、、あったりまえですよね。

そう、あきれるくらい当たり前なんです。でもできない。僕は、ガキのころおふくろに毎日そんなことを言われていました。でも、できなかった。

だから、しがないリーマン人生をあゆんでしまったんですねー。

楽園にたどり着く。その、少なくとも現状ではとても高い目標にたどり着くために、改めてこの「具体的な目標とそれを実現するための期間」を設定することにしたんです。

で、それをコツコツと着実に進めていこうと。

僕が設定した50歳まであと18年。長いようで、短いです。もしかしたらこれより早く目標に到達できるかもしれません。逆に、失敗するかもしれません。(だってそれなりにリスクとるつもりですから)

そんならそれでしょうがないとあきらめて、その現実で生きていこうと決めました。

ただ、そんな不安を考える前にその不安を解決するための知識の習得と実践をやるつもりです。(人生で成功を収めている人たちは、不安を考える前に実行し、結果を出していっているから僕もそれに学び、つづきたいと考えています)とことん勉強して、実践すれば結果が付いてくる。それがいい結果であれ悪い結果であれ、これが人生のかけがえのない宝のひとつになると思います。

そして、予定通り僕の目標が達成できた頃には、手に入れた宝をこれからその旅をしようとしている若い世代に無償で提供していきたいと考えています。(僕も最後は死んでしまいます。財産は死後には不要ですし)

ぬははは。とてーもえらそーに書いてしまった。。。(まぁ、ほっとんどこれまでに読んだ本からの受け売りでーす。)

そそ、読書も始めました。月に2~3冊を読破。とりあえずは投資手法・投資哲学・成功哲学・資格・経済など。小説も読みたいですが、今はその優先度は高くないので、ホントに時間が余ったときにでもということにしています。読書はいいです。先行者の偉人賢人が長い時間をかけて培ってきた経験・ノウハウがより短時間に習得できるのですから。

これからも続けていきたいと思います。

、、、なんか時間かけすぎちゃいましたね。僕の投資話。

明日からは少し短く、自分のやっていることを徒然に書いていきたいと思います。

明日は、寒そうですね。。。こういう日にはホントあの楽園に行きたくなります。ささ、フロはいろ。

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投資手段勉強の日々(vol4.その他編)

Nec_0024 ←昨日に引き続き、この写真も僕が去年行った楽園の宿泊先から少し歩いた小道から見える風景です。見渡す限りの青空と澄んだやさしい空気。日差しだけちょっときついかな。

毎朝、宿付近のこのような小道を歩くだけで、体の中の毒がスーッと抜けていくのが体感できました。僕はいわゆるコンドミニアムに宿泊するタイプです。

だって、ホテルだとベラボーに高いわりにあんましおいしくない食事を食わされて、ホテル付近のほとんど日本のどこでも味わえる観光地をうろちょろするの、なんかむなしーんですもの。

まぁ、かわいい彼女とだったらそれはそれでenjoyできますけどね♪

コンドミニアムだから、食事は近所のスーパーで食事を買い込んで自分たちでいろいろ作って食べる。安くてうまい!!しかもなぜかその楽園でやる料理はその作業自体がホントに楽しい!

この喜びを知らないのは不幸です。(って言い切っちゃってもいいくらい)

この楽園、わかる人にはもうわかるかもしれません。(今回の景色はその楽園の象徴てきなモノが写っているから)

ま、場所は、あと数回ブログを書いたら披露しようと思います。もっと詳しくその楽園のお話をしたいから。

おおぅ。またもや長話になってしまった。

■続き

>そして、その頃に友人から進められた、「その後の僕の行動を改める

>きっかけになった本」に出合うわけです。

このころは、FXや信用取引、eワラント、はては商品取引ナドさまざまな商品の知識を浅く勉強していましたが、「結局何やればいいんだろー」

とプチループにはまった時期でした。それは、そのころから抱いていた漠然とした違和感「何かが抜けてんじゃねーかなー」に拍車をかけていました。

友人から薦められた本には、その何かを深く考える気づきを僕に与えてくれました。

、、、なんてすごいこと書いていますが、なんてことはない、皆さん(この手のブログ呼んでいる人は大抵ご存知の)ロバート・キヨサキおじさんの。「金持ち父さん・貧乏父さんシリーズ」の本である。

「若くして引退する」という本でした。

今さらこの書籍の内容には触れませんが、要は、この本が僕に気づきを与えてくれたのは「投資をする前にその理由(why)がなにかってことを明確にすること」でした。

そうなんです。僕は投資の勉強を開始したのは「漠然とした不安」からでした。まぁ、きっかけってどうせそんなもんなんでしょうけど、それって危険ですよね。だって明確な目的がないんですもの。

ということで僕は、ここからいかを明確にしようと決心しました。

・資産を得てどうしたいのか(目的)?

・どのくらい資産を築きたいのか(資産の大きさ)?

・いつごろまでに築きたいのか(期間)?

これを決めれば、どういった手段を使って、またそのための知識をどうやって手に入れればいいのか、どういった人たちとつながりを持てばいいのかがわかるはずだと考えるようになったのです。

※これは、僕の人生ではじめて出てきた考え方です。(ロバートおじさんはこれを「頭脳のレバレッジ」といいます。

別の本(何だったか忘れました)に、これはいい言葉だ、と思えた言葉があります。

「人生は旅だ。その旅を適当にやったらこんなにさびしいことはない。」

人生は旅、、、とてもいい言葉ですね。

旅(人生)には目的地(目標)と地図(計画)が必要です。これさえきっちり決まればあとはそこにたどり着くためにありとあらゆる道具(手段)を使えばいいだけです。目指すはその目的地です!

そして、僕の奥さんや友人・知り合い・メンターといろんな言葉を交わして人生という旅路を進んでいく、、、とてもすばらしいことじゃないですか!

人生一度しかありません。死後の世界や、生まれる前の話などまったくのナンセンスです(※)。死んだら終わりです。これはすべての人についてまったくの共通のイベントで、かつ、普遍的なことです。

※僕は完全なる無神論者です。(別に宗教を否定するわけじゃありません。ただ、僕は僕の人生を自分の思考と判断で生きて生きたいだけです。中途半端な宗教家(最近はフェラーリとか乗り回すひともいるらしいですね。勘弁してほしいものです)に大切な僕の人生をかき回されたくないだけです)

だったら、楽しまなきゃ!

そのために、先ほど言った事柄を明確にすることにしました。僕はこのころ投資手段の勉強をちょっと抑えて、人生の目標・計画をたてることにしました。

(明日に続く、、、)

#寒いと(今年は暖冬ですが)ほんとうに先に書いた楽園に行きたくなります。でも、日本も大好きですよ。(梅雨と真冬を除いて)

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投資手段勉強の日々(vol2.FX編)

Nec_0012 ←さて、ここはどこでしょう??

そう、ここが僕が目指す、”楽園”です。

実際に僕が去年行って撮影してきたすばらしいところです。(まだ、あえて場所はいいませんね♪)この周辺は、数年前と比べるとずいぶん都会になってきましたが、それでもそこを包み込む

空気・水・風・時間・人の心

がすべてゆっくりなペースで動いています。

6年前初めてここを訪れたときは、「本当にこんなところが地球にあったんだー。」感激しきりでした。その後仕事がモーレツに忙しくなって、再びそこを訪れる機会に恵まれませんでしたが、ようやく去年再び訪れることが可能になりました。僕の妻はこころよく「行ってきなさいよ」といってくれました。感謝!!

6年たってもほとんど変わらないその場所は、疲れた僕の心(仕事でですよ。)をそーっと癒してくれたものでした。

そこで数日過ごす中で「俺は、必ずここに、できるだけ早く戻ってくるぞ。しかも今度は長期滞在という形で!!」という思いをはせるようになりました。その思いが今日の僕の活動の礎を作ったのかもしれませんね。。。

おおっと。今日はココログさんが軽いものですから、ついつい長話になってしまいました。ゴメンクサイ。

■さて、昨日の続き

僕と友人は、FXの勉強を始めました。株である程度チャートの読み方は学んでいましたが、そこからさらに、電子商材を買い込み、本も4冊買い込み(某有名なカリスマトレーダーで、現在も僕の投資の師の一人と位置づけている方が書かれた本と、某有名医者兼個人投資家の本でした。このキーワードで大体それが何かわかるはずです。)勉強。勉強。セミナーに顔を出して勉強。知識レベルはそれなりのものになりました。

FXの特徴については、もはや説明する必要はないですね。だって、Webでも本でも数年前とははるかに質のいい情報が飛び交ってますもん。その役目は僕の役目じゃありません。

で、僕は、「外為どっとこむ」さんのヴァーチャルFXでとりあえず開始してみました。(だって、仮想の世界での話しだから大胆にできますもん)

一応、きちっと理論にそって実施したところ。それなりの順位にいけたので「あぁ、なんとかなるかも」と素人なりの自身つけていました。

で、実際にやったかというと、、、

また、放置しちゃったんですねー。(情けねー!)

、、、だって、やろうとしたとたん、豪ドル・NZドルが暴落して痛い目にあった人たちがいっぱいいたんですもん。。。

でも、今回は株のときとは少し感覚が違いました。なぜって、ある程度予測が当たってしまったからです。暴落の数日前から「なんかあぶねーなー、この相場」って変な予感が、チャートと、経済指数やら同二国の政治・経済・中央銀行の動きをみて思っていたからです。ただ、なにせ素人です。「俺の予想なんて。。。」と思っていたのです。でも、はからずもその予想が当たってしまった。

「あれ、この投資は今はおっかないけど、小さい額でトレーニングを積んだらおもしろくなるかも」

と思うようになりました。

そう思うようになっても、なかなか投資に踏み出せない。。。何故か??

その頃からなんとなく「うーん、何かが足りない気がする」と思うようになって来ました。今となっては、そんなん当然だろ!と言えるその何かです。

そういう思いを抱きながら、もう少しだけ投資手段の勉強を続けていました。。。

そして、その頃に友人から進められた、「その後の僕の行動を改めるきっかけになった本」に出合うわけです。

※その本の中に「足りない何か」が含まれていたわけです。

、、、(明日につづく。)

p.s 楽園の話はチョコチョコさせていただきます。そして、そこがどこなのかいずれ説明させていただきますね。興味がある方(いればいいけど。。。)お楽しみに。

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投資手段勉強の日々(vol2.株編)

昨日・今日とココログさんのサーバが重いのかな?
昨日はセッションが切れてしまったです。
ブログアップができなかった。

さて、次に私が挑んだ投資手段の勉強は

本やWebにさまざまな形での投資指南本がでていてなにから
やるべきか悩みましたが、Webでは、金持ちおっさん。の

打倒!金持ち父さん

が非常に勉強になりました。最近では、おっさん。FX(次回以降ですこしふれます)でもすごいことになっています。見習いたいです。

折りしも、あの頃は日本株が絶好調だったころ、「これしかねーだろ!やっぱ!」という考えの下株の勉強をしたのですが、、

・ファンダメンタルズ分析が重要だ!

・テクニカル分析も重要だ!

など、まぁわけのわからん言葉がいっぱい出てくるのでまず面食らいました。ですが、とりあえず自分なりに消化(理解)して、「さぁどれからいこうか!」と思った矢先、皆さんご存知、

ライブドア事件

が発覚するわけです。周りには結構それで痛手を追った人が出てきたため、僕の中でも「ちょっと、やめとこう。。。」ということになりました。

弱気ですねー。

そこで、

・株並みに取引ができる(機動性がたかい。現金化できる)

・株みたいに、ある一部の人間の事件(しかも見えない人間)で価格が乱高下しない

・ファンダメンタルを反映しやすい

商品がないか探してはじめます。

ちょうど同じ時期に、友人が「FXってどうなのよ?」といってきました。どうもFXってやつは、上記の要素を含みつつ、持っているだけでさらに金利ももらえて、場合によっては自己資金の何倍もお金を動かせて稼ぐことができる(!)らしいです。

当然、僕らはFXに頭が向いてしまうわけです。(明日に続く、、、)

※明日はココログさん、サクサクッと動いてほしいなー。お願い♪

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投資手段勉強の日々(vol1.国債編)

あー、今日は仕事で本質的でない話で詰まらん問答をやってしまい、ブルーな一日になってしまいました。

明日は、その分いいことがあることでしょう!!ガハハ!

さて、昨日からの続き、

(ここから数日間、徒然な僕の投資手段探検物語が続きます。投資道から言うとこの行動自体は、非常に時間の浪費でした。なぜなら、投資をする上で大事な要素が抜けていたからです。ただ、僕個人の投資家としての成長の過程には非常に意味のあるプロセスだったと思うので、今、思い出しながら書いています。もし、これから投資を考えている人がいらっしゃったらこのプロセスを読んでいただければ、何かしらお役に立てるかもしれません。)

、、、また前置きがながくなってしまった。すみません。

いきなり投資手段の勉強に入ってしまった僕と友人。まずはリスクが低い(とされている)国債はどうなんだ?から。

金利:1年ほど前は、確か10年固定もので税引き前で0.7%くらいだったかな?

てことは、100万円10年預けたら、、、\1,072,246円かぁ、、、

10年でたった7万円(しかもこれから利息に対して20%持ってかれる)から5万円強ですか、、、10年で。

まぁ、箪笥にいれておくよかいいか。。。でも、これじゃぁ。なんとなく投資する意味がないような。。。。

あれ?しかも、確か日本のインフレ率って確か0.1%~0.2%くらいだったような。。。仮に、0.2%で10年だったら、10年で2%だよな。。。これじゃぁ、相対的に見て国債だったら、目減りすることになるじゃん!!ゲゲ!

ンー、ジャァ、変動金利ものを選んで、金利上昇をまつか!!あれ?そういや、今の日本の借金って、800兆円とかだったから、これで金利上げたら、また国の借金増えるじゃん!!、、、金利はしばらくあがりそーもねーなぁ。。

、、、やめよう。

じゃぁ、次は株だ!!!

(場当たり次第の投資手段探検の日々がしばらく続く、、、)

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投資って何だ?

今日は久々に、友人とドライブに出かけました。投資の話をしつつ半日かけて海の近く(三浦なんですが)をぐるっと一周。

オット、話がずれてしまった。

さて、投資ってそもそもなんなんでしょう??

僕がメンター(その意味は、賢明な人、信頼のおける助言者、師匠などで、一般には「成熟した年長者」をさす言葉として使われているそうな。)

と勝手に慕っているひとから薦められた、「ある本」には、「現在保有している財をより高い価値を持つ別の財に置換すること」とあります。

、、、難しいですが、噛み砕くとこういった感じでしょうかね?

Aさんが100万円持ってます。で、その人はそのお金をたんすにいれたままだと、10年後も100万円のままだけど、銀行に預けておけば(すずめの涙だけど)金利が付くから、B銀行に預けました。

⇒現在の財(100万円)をより価値のある財(すずめの涙ほどの金利がつく銀行の貯金)に置換する。ということ。

おぉ、これも立派な投資なんですね。ただ、問題がひとつ。。。

”すずめの涙ほどの金利”

これです。

仮に100万円を0.5%の金利で10年預けたとします。さあ、10年後そのお金はいくらになっているか???

まぁ、たいした金額にならないことは周知の事実で、皆さんご存知のとおりですね。(ちなみに、10年後は、\1,004,174です。10年預けてですよ)

まぁ、たんすに入れているよりかは額が増えない・盗まれないという点では意味がありますね。でも、投資の醍醐味である複利の力を持ってしてもこの程度では意味がありませんね。

で、僕と友人は、「もう少し複利パワーがある投資手段はないのか?」と調べ始めたというわけです。(この時点では、目標なしに、いきなり手段に出ているのが良くないということに当人は気づいていませんでした。投資においては、目標とそれに付随する計画がないということは、致命的です)

そして、これから数ヶ月間、闇雲に投資手段の調査にぼっしていくわけです。。。

(明日に続く、、、ようにガンバロ。。。)

#僕、海大好きです。海のスポーツもやっていますが、海を見るだけで心が癒されますね。仕事がいやになったときたまーに、三浦半島のさきっちょまで愛車をぶっ飛ばして、葉山での日没をみて家に帰る。ということが結構好きです。

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さぁ、楽園へ!

今日から、ブログっちゅうもんを書いてみることにしました。

「楽園を目指す投資家」とはな何でしょうか?

簡単に言えば、「金を投資で稼いで、自由に生きる人になろうとしている人」とでもいいますか。

僕は32歳、男です。かわいい妻がいます。

1、2年前から、友人と漠然と「俺らの将来大丈夫か?」という話になったのを皮切りに、いろいろ二人で調べ始め、まぁ、月並みに「やばいじゃん!」ということになり、「自分で何とかしなきゃ!じゃぁ投資家になって自分の将来をなんとしないと」と活動をし始めました。いたってフツーのサラリーマンです。

1年ほどWebや本から可能な限り情報をかき集めて、一時期は「なにやったらいいんだ?」と混乱した時期もありました。ですが、最近ようやく僕と友人それぞれ投資のスタイルが固まってきました。

実際、ボチボチその成果が見え始めています。

ただ、なんとなくその投資をやっているだけで、そこには計画がまったくなかったことに気づいてしまいました。そこで、

僕(妻と一緒にですが)は、今年、ある目標を明確に掲げ(実際に資料に仕立てました)その目標を達成すべく日々を精進しています。

ここでは、まずは、僕の投資に対する考え方(大それたもんじゃないです。なんとなく考えていることです^^;)をそこはかとなく、数日書きなぐってみて、それから日々の活動をつづっていこうかなと思います。

楽園にたどりつけるか?(楽園⇒どこかはすぐわかると思いますがとりあえずナイショ♪)

それには、旅(人生)の羅針盤(計画)が必要です。

このブログも羅針盤を確かめる大事なツールとして活用していければいいなーって思っています。ま、たまに息抜きで全然違うネタもひろうしようかな。です。

一番楽しみになのは、ブログを通じて同じような旅の仲間がどれだけ増えるかなーってところ。

そのためにはマメにUPしなければ。

それでは明日からよろしく!!

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