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二俣川の物件を分析

今日から、まじめに物件の投資分析をして見ますか!

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ノムコムで、徒然に物件をみていると、、、

お。横浜は二俣川のアパートを発見。と。

二俣川から徒歩4分(場所は合格)

築年数 昭和63年(ローンつくのか??)

土地面積 156.47 m2 (47.33 坪) ,  建物面積 124.24 m2 (37.58 坪)

8部屋で構成されておりますな。。。

さて、以下の条件で分析しますか。。。

■分析条件

1.物件価格  46,800,000   2. 取得費用 10%とみて4,600,000   

3. ローン総額  46,800,000(フルローン。。。無理か。)

4.返済期間 20年(無理だろうなぁ、、)

5.金利 3.5% (5年固定で行きましょう)

6.想定家賃 52,000 (多分相場はこんなもん)

■投資分析結果

FCR  8.30%,  CCR 21.98%

K% 6.96        レバレッジ判定 +(ポジティブ)

DCR 1.31     BER 74.75%

上記の条件であれば、投資指標上は、「いい感じ」ですね。

あくまで、指標上は、ですけど。

ローン期間が20年、果たして銀行が貸してくれるでしょうか?(木造だからすでに償却期間過ぎているしなー)

金利は、仮に4%に達しても、とりあえず、DCRは1.25だから、デフォルトはしないと思うけど、5年後に4%かどうかは微妙ですね。おそらく、この一棟だけだと、すこし不安な気もしますね。仮に僕がこの物件を買うんだとしても、この5年間で2棟は買い足したい気がします。

後は、不動産特有の法律面の問題(再建築ができる・できないとか)がきっちり解決できるようであれば、悪くない気もします。僕は、この辺の知識が薄い。

指値であと300万くらい下がれば、面白い気もしますが、現状の不動産市況を鑑みると厳しいかもしれませんね。(でも、ずっと売れていないけど)

後は、買った跡に、物件価値をあげる施策を効率よくやっていくことも重要なんでしょう。

あ、ちなみに上記投資分析は、ある時点の「スナップショット」的な分析なので、たとえば数年先を見越した、もしくは出口を見据えた分析ってのは、また、もう一段階別の投資手法があります。

これについては、また別の物件でやってみたいと思います。

#この物件、業者さんに分析してもらったらどういう判断になるんだろーな。。。駅の将来性は結構、僕、自身あるんだけど。。。やっぱ築年数が問題かしら。。。

おやすみなさーい。

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