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気分を変えて、不動産市場調査!!

昨日のショックからすっかり立ち直り、今日は前々からやりたかった「自分の足でめぐる、横浜エリア不動産市場調査!!(Vol.1とします)」をやってきました。

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不動産市場調査といっても、大それたものではありません。

僕は、事前に本や、ネット、その他知り合いの人から仕入れた情報を元にある程度横浜エリアで「このあたりは、将来面白いことになりそうだな、、、」と勝手に分析しているエリアをピックアップしています。

でも、所詮頭の中での想像ですので、実際どうかはやはりこの目で確かめないといけないとも考えていました。で、今回は、京急線沿線の駅をいくつかピックアップして見てきました。

ターゲットにする駅の基準は横浜より南に位置している駅で、

  • 快速特急が止まる
  • 特急が止まる
  • それ以外で気になる箇所を例外で選ぶ

です。

で、調査の観点は

  • 街の規模はどうか?(人でにぎわっているか?)
  • 街を構成する人はどんな世代か?
  • 街に活気があるか?

です。

上記に従い今回は

  1. 上大岡
  2. 金沢文庫
  3. 金沢八景
  4. 追浜(おっぱま)
  5. 横須賀中央

をメインで、おまけで、三浦海岸(ウィンドサーファーなんでどうしてもきになっちゃって、、、)を見てきました。

●上大岡:ここは評価するまでもないですね。投資対象としては十分すぎるほどです。京急線も市営地下鉄も止まる駅として地の利は十分すぎますし。都内、横浜エリアで仕事をする方が借り手の一番大きなターゲットですね。ただ駅からすぐ急な坂道とかがあって、お年寄りにはきつい街かもしれません。高齢者をターゲットとするには、少し考える必要があるかも。街の活気は十分ですし、若い世代の夫婦がこの町には多くすんでいますからこの先20年は街としても栄えるんでしょうね。

●金沢文庫・金沢八景:どちらも駅の乗降客数がそれぞれ、70,000人、52,000人と横浜より南ではバツグンの数字を誇りますよね。世代も若い家族世代がたくさんいました。(お昼はマックで食べたのですが、チビっこの多いこと多いこと。少子化なんてどこ吹く風って感じでした。ここでも地域間の格差が出ているんでしょうね)。ちょっとゴミゴミした感がありますが、街の活気は十分ですね。横浜・川崎・都内づとめのひともここを住処にすることも十分考えられるエリアですし、海のエリアには工業団地がありますので、そちらの就業人口の住居としての受け皿としても期待できるところみたい。海の公園・八景島シーパラダイス・ベイサイドマリーナなど家族としての娯楽エリアもたくさんあります。投資対象としては十分な要素を持っていますね。

●追浜:僕自身ノーマークの駅でしたが、乗降客数も43,000人と結構な規模の街でした。ただ、近年は乗降客数の推移が下降傾向にあります。街の雰囲気もちょっと古臭いですね。(駅付近のアーケード街も昭和の面影がプンプンするのでここは地域の商工会が頑張ってアーケードを思いっきり取っ払うとか、新しいタイプのアーケードに再投資するのがいいんじゃないでしょうか?)街の雰囲気がもう少しぱっとしたら今後も十分投資に値する街ではないでしょうか?仮にこの街で物件が見つかったら僕は迷わずGOですけど。^^;

●横須賀中央:乗降客数では金沢文庫に匹敵する規模の駅。スゴイ。この駅は米軍という特殊な地域特性を持っています。それに関連する大・中・小企業や、その企業で勤めるためにすんでいる人たちをターゲットにした大型ショッピングマーケットなどが近隣にひしめいています。ここも当然不動産投資のターゲットとしては十分なマーケットではないかと思います。また、大学も大きいところで神奈川歯科大学・県立保健福祉大学などがあり、学生をターゲットとしたマーケットも十分なものが考えられるかもしれません。横須賀って結構すごいところなんですね。

とまぁ、細かい部分は除いて、総評すると、全体的に「投資対象の地域としてはすべて合格」って感じでした。ま、あくまで僕の主観で、かつちとマクロな味方していますので当然各駅のミクロな視点での評価も必要になると思います。個人的には横須賀付近が今後も面白いんじゃないかと感じました。(横須賀中央の隣の県立大学の過去3年の乗降客数の上昇率はなんと13.5%ワォ!。大学新設の影響でしょうね。)米軍が今後もいなくなるなんてことは、アジアと米国の関係を考えればまずありえないですしね。どこかのブログでも書かれていましたが、米軍の敷地で抱えきれない米軍の人たちは、横須賀で民間の賃貸を借りているそうです。この賃貸価格がすごく高いとか。(ただ、有事が発生すると突然いなくなるというリスクも抱えているそうな)。でも投資のターゲットとしては十分面白そうですね。

すべての駅が合格点なのはある意味当たり前ですけど。(だって急行がとまるえきだから)。

#おまけの三浦海岸は、うーん、やめておいたほうがいいですね。投資対象にはならないと思います。ウィンドサーファーと、畑好きのリタイヤ組みにはとても住みやすい町かもしれませんが。(僕はこの町は「住む」という意味ではキライじゃないです)

今回の調査での反省点を以下に。

  1. 車でいくと長時間とめて調査ができない。(次回からは電車で降りて自分の足で調査する)
  2. デジカメ忘れた。(ブログネタとしてて映像がないのは致命的だ!次回から必ず持参する)
  3. 車でいったという理由が原因ですが、一日3駅くらいでチェックリストを元にじっくり調査したほうがよさそうだ。(チェックリストを作って一日3駅にとどめて調査する)
  4. 現地の不動産業者の店頭チラシをみて、家賃相場を確認する。(ネットの情報よりライブ感が違いますしね)

といったところですね。

次回は、急行だけでなく、鈍行が止まるエリア気になるところや、横浜以北での同条件に当てはまるところも調査してみたいと思います。

これを読んだかたで

「コイツなんでプロに物件のスクリーニング任せているのに自分でこんな手間のかかることやってんだ? バカ?」

と思った方がいらっしゃるかもですね。

「エェ、バカなんです。僕」

だって、好きなんですよ横浜と不動産投資。でも、一件馬鹿に見えるこの行動。そんなに無駄にはならないと思うんですよ。

ここ4ヶ月ほど物件を探してもらってわかってきたのは、業者の方が持ってきた案件をみて、即決できるか?がキモだな。ということです(少し考えている間に左記を越されること多々)。そのためには、十分な予備知識(投資指標の分析力)と物件にかかわる街の基礎情報、そして、何より現地の生の情報を持つことが必要です。なぜなら即決の判断材料の確度が高くなるからです。

もちろん業者の方は信頼しています。

でも、判断するのは僕(とカミさん)なんです。投資家としての責務は「共同事業者の情報と、自分のもつ十分な情報を組み合わせて自己判断する。で、当然その結果に対して自分で責任を持つ」だと思います。それに対するリターンだと思いますので。だからこそ、自分で十分な情報を仕入れるという活動をやりたいんです。市販の本にはない、生の情報。これからも自分のデータベースとして蓄積していこうと思います。

でもね。全然辛くないんですよ。これ。だって、

「調査しながら、大好きな横浜の街を散策できる。(しかも安いお金で♪)」

こんなに楽しいことはありません。多分、死ぬまでやるんでしょうね。僕。バカだから。これで趣味と実益がかなえば願ったりかなったりです。

現在は、横浜の沿線を攻めますが、ある程度データベースができたら、最終目標のハワイにも触手を伸ばせればと考えています。

ま、まだまだ先は長いですが♪だって、調べるべき路線が

  1. 東海道線
  2. 京浜東北線
  3. 横浜線
  4. 横須賀線
  5. 南武線(の一部)南部支線
  6. 鶴見線
  7. 京急線(三崎行き・浦賀行き)
  8. 金沢シーサイドライン
  9. 相鉄線(本線・いずみ野線)
  10. 横浜市営地下鉄
  11. 小田急線(の一部)

これだけあるんですもの。うっひょー!(あ、ちなみに、断っておきますけど、僕は鉄っちゃんではないですよ。^^;)

こんだけあると、全部終わる頃には、最初の情報が古くなりそうですね。ちゃんと計画立てて、効率よくコストをかけずに実践する方法を考えなくてはいけませんね。

、、、楽しい。楽しすぎる。

でも、このほかに、今年はFPの3級・2級の試験が迫っているし、これがうまくいけば、次は宅建の勉強も開始しようとしているんですよね。

、、、うーむ、すでに計画が破綻しているような気がするなぁ。。。(さてと、どうしたものか。。。)

ま、今日はこのくらいで考えるのをやめます。寝まーす。

#業者さん、がんばって探しているかな。。。(最後はいつもこれですね。。。)

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