新しいブログに変更します。

僕のブログを以下にリニューアルします。

http://utopia-investor.cocolog-nifty.com/

理由は、これまで利用していたココログフリーから、nifty会員用のココログベーシックに切り替えるためです。

調べてわかったのですが、ココログフリーからベーシックってそのまま環境を移行できないそうです。(ショック!!)

まだまだ、人は少ないですが、固定的に数名の方がよんでくださっているようで。ありがたい話です。ありがとうございました。そして、突然の移動でご不便をかけることを心からお詫び申し上げます。

新しいブログでは、より、内容に磨きを書け少しでも僕と同レベルの方、これから不動産投資を勉強しようと考えていらっしゃる方へ情報を提供していきたいと考えてまいりますので、ご声援よろしくお願いします。

そして、一緒に頑張りましょうね!!

それでは、新しいブログにて!!(Kanaloa)

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二俣川の物件を分析

今日から、まじめに物件の投資分析をして見ますか!

Banner2_35 <--いつもありがとうございます!

ノムコムで、徒然に物件をみていると、、、

お。横浜は二俣川のアパートを発見。と。

二俣川から徒歩4分(場所は合格)

築年数 昭和63年(ローンつくのか??)

土地面積 156.47 m2 (47.33 坪) ,  建物面積 124.24 m2 (37.58 坪)

8部屋で構成されておりますな。。。

さて、以下の条件で分析しますか。。。

■分析条件

1.物件価格  46,800,000   2. 取得費用 10%とみて4,600,000   

3. ローン総額  46,800,000(フルローン。。。無理か。)

4.返済期間 20年(無理だろうなぁ、、)

5.金利 3.5% (5年固定で行きましょう)

6.想定家賃 52,000 (多分相場はこんなもん)

■投資分析結果

FCR  8.30%,  CCR 21.98%

K% 6.96        レバレッジ判定 +(ポジティブ)

DCR 1.31     BER 74.75%

上記の条件であれば、投資指標上は、「いい感じ」ですね。

あくまで、指標上は、ですけど。

ローン期間が20年、果たして銀行が貸してくれるでしょうか?(木造だからすでに償却期間過ぎているしなー)

金利は、仮に4%に達しても、とりあえず、DCRは1.25だから、デフォルトはしないと思うけど、5年後に4%かどうかは微妙ですね。おそらく、この一棟だけだと、すこし不安な気もしますね。仮に僕がこの物件を買うんだとしても、この5年間で2棟は買い足したい気がします。

後は、不動産特有の法律面の問題(再建築ができる・できないとか)がきっちり解決できるようであれば、悪くない気もします。僕は、この辺の知識が薄い。

指値であと300万くらい下がれば、面白い気もしますが、現状の不動産市況を鑑みると厳しいかもしれませんね。(でも、ずっと売れていないけど)

後は、買った跡に、物件価値をあげる施策を効率よくやっていくことも重要なんでしょう。

あ、ちなみに上記投資分析は、ある時点の「スナップショット」的な分析なので、たとえば数年先を見越した、もしくは出口を見据えた分析ってのは、また、もう一段階別の投資手法があります。

これについては、また別の物件でやってみたいと思います。

#この物件、業者さんに分析してもらったらどういう判断になるんだろーな。。。駅の将来性は結構、僕、自身あるんだけど。。。やっぱ築年数が問題かしら。。。

おやすみなさーい。

Banner2_36 <--- お休み前に愛のクリックをプリーズ。

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飲みすぎた、、、

今日は飲みすぎました。久々に会社の仲のいい後輩と飲んだので調度いいストレス解消になりました。

Banner2_31 <--あなたの一票で僕はこのブログと不動産投資がつづけられます。ありがとうございます!!

会社内での同時昇級する後輩たちと飲んだのですが、同時期に入社した後輩ですごく会話がはずみます。と、同時に、現在の会社に対する問題点と将来への不安にたいする議論もやりました。

僕は、とある大企業の子会社で開発専門の集団にいるのですが、開発専門だけに、自分で作りたい商品が作りたくてもできないというジレンマを抱えています。独自に考えたくても、結局親会社のご機嫌をうかがわければいけないとか、そういうあまり本旨ではない部分だけど、非常に現実的な問題があります。

こういった問題をこのままかかえていって、この会社にどんな未来が待ち受けているのか、、、それが心配で、酒の席で議論したというわけです。

残念ながら、これだ!というような明確な解はでませんでした。でも、こういう後輩たちと知り合えたこと、こんなめぐり合いに感謝したいと思います。

不動産投資だってそう、やることは、単に投資物件を手に入れてそれを効率よくまわしてリターンを得るだけですが、それを実現させるためには、ひととのつながり、つまりめぐり合い(縁ですかね)を大事にしなくてはいけないということです。

今、業者さん、一生懸命物件を探していてくれることだと思います。この状況ではなかなかおめがねにかかる物件は出てこないかもしれませんが、僕はこの方を信じてまとうと思います。

、、、とはいえ、はやくみつけてほしーなー。

うおー、だんだん眠くなってきました。

昨日の投資物件の分析やら、今日仕入れた不動産投資ににかかわりそうなネタとか書きたいことがたくさんあるのですが、ごめんなさい。今日はギブアップ。

明日の夜は、いっぱい書きますので、いつも読んでくださる方、お楽しみに。

グー。。。。

Banner2_32 <---オヤスミマエニ一票を!ありがとうございます。

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本腰入れて、投資分析を開始しますか!

今日ようやく、週末の社内プレゼンの資料が出来上がりました。(ふー)。

完全に頭がサラリーマンモード。

Banner2_28  <-- ありがとうございます!!

内容は、社外秘なので、口外できませんが、ちょっと議論が紛糾しそうなものになった気がします。(上司に迷惑がかかるかも)。でも、議論にならないようだったらそもそもプレゼンの意味がないので、あえてこのスタイルで行こうとおもいます。

さて、話を不動産投資モードにきりかえますか。

形になりかけた物件がポシャってから1週間弱になりますが、業者さんが物件を持ってくるまで、暇になってきました。(それまでは、ポシャッた物件の皮算用や、物件付近くの街の調査でそれなりにやることあったんですけどね)

で、このままだと頭が腐ってしまいそうなので、やはり不動産投資の先人たちが取り組んでいらっしゃる投資物件のスクリーニングを僕も開始します。

さてと、先人たちが、よくネットで調べるサイトとしてつかってらっしゃるのが、ノムコムみたいですね。

そこに早速アクセス。と。おぉ、こんなところか。で、会員登録して、改めてアクセス。と。

お!物件検索画面が!(結構わかりやすいサイトにデザインされていますね)。で、適当に上限(とりあえず、広く目を養いたいから3億を上限)と投資対象をとりあえずアパート・マンションにして、首都圏で検索。と。

ふむふむ、けっこうありますな。。。あ、僕が今後価値が上がると踏んでいる割安地域の物件もちらほら。。。

今日は仕事でフラフラなので、明日以降、気になる物件を投資分析してみたいと思います。

、、、あれ?でもなんか知らない言葉もあるなぁ、、、(シガイカクイキ?なんだそれ)

ま、こういった知らない知識も増やすという目的もこめて、

僕と同じくらいのレベルの方、今後にご期待!!(電卓上での投資分析は自身があります!)

では、へろへろなので、おやすみなさーい。

Banner2_29 <--うー、今日は72位に落ちちゃったです。ガックシ。何とか50位内に入りたい!お力添えをお願いします!!

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プチ・プロパティマネジメント

おとといだったでしょうか?カミさんが突然「ブーちゃん、ごめーん」と叫びました。

#「ブーちゃん」とは僕のことです。(おならをしょっちゅうするから、いつしかこう呼ばれています。

Banner2_25 <-- この哀れな旦那さんを救うつもりでポチリとよろしくです。ありがとうございます!

なんだろう?とおもって、見に行ったら、なんと

床のフローリングに1センチ台の穴が開いているではないですか!!!(ガーン!)

聞いたら、目覚まし時計のセットをしようと思って手を滑らせ、目覚まし時計を床に落としたそうです。で、落とし方がまずかった。角の部分が床にガツン!!となったそうです。

これがその写真。

Img_1169_5

ボケててすんません。カメラの腕、悪くて。

かわいいカミさんがしきりに反省していたので、「まぁ、いいじゃない。これこそ、プチ・プロパティマネジメントの練習になるし。」といって許してあげました。

実は、ちょっとまえも同じようなへこみを見つけていて、「かくれん棒」とかいう修復ツールで穴埋めしたところ、まぁ、すごい、全然わからないくらいにきれいに修復できたのです。だから、きっとこれもうまくいくだろうと。(ただ、ちと穴の径がデカイきがすんなー)。週末にやってみよっと。

先人たちは、すでに自分の収益物件をDIYの精神であらゆる問題点を自分でできる範囲で対応されています。

収益物件をまだ持っていない僕もこの精神に習おうというのが趣旨です。

今年は、FP(3級、2級、AFP)取得、来年は、宅建(と時間があればインテリアコーディネーターもねらおうかな)、その次は、、、という形で自分で取得して価値のある資格をとるなかで、上記のようなDIYの世界にどっぷり使っていこうと考えている今日この頃。

#今日も、特に物件の話は進展なし(なんせ、あの業者さんは自前で徹底的にスクリーニングして納得いくものだけを流してくれるのでそれまでは、まったくの音沙汰なしなのです。安心だけど。ちょっとヒマすぎます)。

いやいや、「果報は寝て待て」でした。あせらない、あせらない。

ちょっと話はそれますが、今週末は、仕事でちょっとしたプレゼンをすることになっています。社内での幹部社員向けのプレゼンですが、こういう時って、投資勉強をしていることが変な自身になって「むしろ聞いてくれ」って感じで望めるのがいいです。仕事において、投資の勉強が役に立つことって多いですよね。

この一年、とにかく勉強していて良かった。これからもケーゾク・ケーゾク。

金曜の夜、結果を報告します。お楽しみに。。。(へこんでいたりして、、、^^;)

今週末は、FPの勉強(3級試験の申し込みをしてきます。と、同時に2級の勉強も開始!)と、久々に、適当なサイトで物件情報を引っ張り出して、電卓たたいて投資分析でもしよっと。

、、、今日はあまり中身がないですね、、、いかんなー。明日はもう少し内容を考えておきます。(FPの勉強もかねて、FP的不動産投資の見解を述べて見ますか!)

と、自分にプレッシャーをかけたところで、

おやすみなさーい。

Banner2_26 <-- ランキングがついに71位に。うれしー(^o^)o

これもそれも、継続して見ていただいている方のおかげです。何とか50位内にはいりたいです!一生懸命勉強して、先人の方々に並ぶ情報量を提供していきたいのでご協力のポチっとをお願いします!!!

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先を越されるかも。。。

ここ数日株が大きく下げて、為替も、、、大騒ぎですね。。。

Kabuka

Banner2_23 <--いつもありがとうございます!!感謝、感謝です。

クロス円なんてもう少し待って仕込めば、しばらく放置で結構稼げるんじゃないですかねー。(今、不動産投資に集中しているから、ヴァーチャルで試してみますか、フルレバで♪)。

この下げで、結構日本の個人投資家は痛手を食らっているんでしょうね。。。でも、ここで何を学ぶかで、今後の日本個人投資家の価値がきまるんでしょう。踏ん張りどころです。

カミさんがひとつ株を持っているんですが、今日の下げは、前日比ー3%(きゃー!)。ま、こんなもんでしょう。売り買いの材料のない企業に手を出してしまったので、ほとんど東証株価指数に連動しそうだから想定内です。売る必要もないのでしばらく塩漬け、、、と。

話を不動産投資に戻します。

僕と同時期に不動産投資を始めた友人がいます。彼は独身。僕とは、人生の目的地が違いますので、不動産投資としてのアプローチも僕とは異なります。

彼の場合、独身で、僕より不動産投資に関しては「マッタリやるか。」くらいの勢いでまずは、今賃貸で住んでいるのを区分所有のマンションを買って、それをベースに今後の不動産投資を進めていこうという作戦です。

彼の場合の物件探しの条件は

  • 現状の家賃で買うことができる。
  • 転勤・結婚を見越してそれを貸すことができる。
  • 駅から極近い物件である。(したがって駐車場はほぼあきらめている)

こんなところです。部屋の間取りは、ワンルームになるのですが、最近はワンルームもなかなか良い条件が出てこないのが実情です。そこで着眼点を少し変えて、2DKとかで出ている物件を買っておいて、それを将来的に貸せるように1LDKの間取りに変身させる。

というもです。2DKを1LDKに変えれば、トイレ・バスを分離することはもちろん、LDKスペースを広い面積で取れますから、最近の、またこれからの一人住まいを考えている人たちのニーズにもマッチすると思います。(これは先日のセミナーでも同様のことを講師の方がおっしゃっていました)

大勢の人がこじんまりとしたワンルームで少ないパイを探す中、ちょっと着眼点を買えて、ちょっとしたアイデアでその物件を生かす。これもれっきとしたプロパティ・マネジメントの概念に当てはまると思います。

で、彼は当然僕と同じ業者さんと付き合いを持っていまして、先日該当する物件が見つかったとのことで、それを近々見に行こうということになっています。僕もお願いして同行してこようと思います。(初の物件見学ですな。わくわく)

まずは投資指標をググっとみて、自分たちなりの分析を行ったうえで、その物件を見ようと思います。(あ、この物件僕のじゃなかった^^;)

彼の場合、こうやってちょっと視点を変えた投資をコツコツと積み上げていってしかる実績を作った後、大物物件を攻めていく。そういう戦略だそうです。確かに、かつてのバブル期みたいな大相場はこないと思いますから、彼のこの戦略はとても的を得たものなのかもしれません。

、、、僕が最初に始めて、紹介した彼が最初に投資を開始してしまう。。。焦りますねー。

でも、うまくいったら僕も紹介した身としてとてもうれしいし、参考にもなりますのでこれからも彼とは情報を交換して互いに立派な投資家として成功したいと思います。

あと、彼は、FXとか株とかには精通していて、最近では「商品もいいなぁ」てなこともいっています。僕もこれからは、モノ主体の投資が主流になっていくんじゃないかと考えています。時間を見つけて商品先物とかの研究も開始しようと思います。(FPの卵としてあらゆる金融投資を勉強して、実践するのは責務とも考えていますので)

現物投資といういみでは、不動産もその枠に当てはまるものですよね。これも僕の投資方針にあっています。(ま、面白いのが本との理由ですけど)

紙と・現物の投資、これからもバランスをとって実践していきたいと思います。勉強・勉強!

#友人の物件、僕が気に入ったらどうしよう。。。(夜も眠れなくなる、、、)

#いやいや、いまはガマンの時、そのときに向けてガンバリマス!

Banner2_24 <--オヤスミ前のポチっと。ありがとうございます。皆様のご協力で、ブログを続けることができます。お力添えを!!!

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(また行っちゃった。。。)不動産投資分析Vol.2

昨日の反省

でいくと長時間とめて調査ができない。(次回からは電車で降りて自分の足で調査する)

に基づき、もう一度京急線の調査にいっちゃった。。。(今度は電車で。)

Banner2_21 <--馬鹿だなー。って思わずにポチっとお願いします。ありがとうございます!!

昨日行った駅の中で気になった

  • 横須賀中央
  • 金沢文庫

に実際に降りて、観点に基づいて調査してきました。

●横須賀中央:

Img_1160_1 こんな感じの駅前、このロータリーの前の道をまっすぐ海にすすむと、米軍の施設へとつながります。一日の乗降客数がH18年度は、71,346人。ここ五年の増加率は4%となっています。

街の雰囲気も活気があって、老若男女様々な人が入り乱れていました。街も中心部にさいか屋や少しはなれたところにダイエー(だったはず)。あと大きな新しいホテル(確かプリンスだった気が)があります。米軍の施設周辺には、大きめのマンションがそろっていますね。結構アメリカ人の軍人さんが入っているんじゃないでしょうか?ぱっと見た感じでは、アパートは海側のサイドにはあまり見受けられなかった記憶があります。逆サイドのほうにあるのかもしれません。

近所に神奈川歯科大学、県立大学もあるし、日産のテストコースとか大きな企業の施設や、海沿いの様々なショッピング施設で働く人をターゲットとした賃貸(アパートも含め)需要は十分あるんじゃないでしょうか?個人的には「不動産投資としては面白い街」だということを確信しました。

ついでに、投資とは関係ないですが、三笠公園もみてきました。

Img_1164 日露戦争で活躍した、東郷平八郎大将と、戦艦三笠。当時のヒーローですね。その後日本は第二次世界大戦で大鑑巨砲主義から脱せないまま、アメリカからコテンパンにされるわですが。。。

でも、こういう方々のご苦労があって、現在の日本があるということは心にしておかないといけませんね。日本人として。

おっと。話がずれちゃいました。じゃ、次ということで、

●金沢文庫

Img_1166 あら?駅前の写真がどっかいっちゃった。。。てことで、東口の繁華街のしゃしんでしつれいします。

こちらも、乗降客数では、横須賀中央に匹敵する規模の街ですが、降りてみる横須賀とはまるで雰囲気が違います。完全に日本って感じ(当たり前か^^;)

全体的に落ち着いていますが、人通りはまぁまぁってところでしょうか?ベッドタウンなのかな?西口の方はそんな感じで閑静な雰囲気をかもし出す街でした。家族ですむにはいい街ですね。必要な施設も一通りそろっていたようですし。近くには、横浜市立大学、東急車輛の本社工場があります。(京急じゃないのにびっくり)海に行けば(さすがにバスですかね)工場地帯が広がるので、就業人口としては十分なキャパシティがあると考えられます。

加えて、横浜にも、その気になれば都内までも京急ならひとっとびなので、(特別快速がとにかく早い!)その人たちの住居としての受け皿にもなるはずです。個人的には「とてもすばらしい街。投資に値する街」と判断できました。西口にあった8戸のアパートですばらしい物件がありました。(業者さんあれを何とか僕にまわしてくんないかなー。ムリか。)

と、まぁ、半日で歩き回るのでは、この2つが今のところ限界ですねぇ。体力付いたら午前午後で6駅くらい回れればベストなんですが。

しかし、横須賀の隣駅の安針塚や、逸見はサビレーた感じがしました。同じ京急でもこうも違うかといったかんじ。ここは投資したらかなり高い確率でデフォルトが待っていそうな気がします。(やり方しだいでしょうが、リスクが高いのは間違いないです)

やはり、自分の足でいって肌で感じるということが重要であることがわかりました。これは収穫です。横浜に住んでいる人間のアドバンテージですね。有効につかわないと。今日書いた以外にも細かいデータが取れたのでこれは個人的なデータベースとして蓄積していきます。これを定量化して可視化すれば、下手な市販のデータベースより使える資料になるんじゃないかなーなんて思ってます。

ということで、また時間ができたら、今度は、金沢文庫以北で気になる駅を調査してみようと思います。

あぁ、週末が終わっちゃいますね。また明日からサラリーマンに戻ります。みなさんも頑張りましょうね!

体調管理には気を使わないといかんですね。(カミさんはすっかり元気になって、あれやれ、これやれとうるさくなってきました。風邪引いていたころが静かで良かった??)

おやすみなさーい。

Banner2_22 <--明日に備えて、ここもプッシュプリーズ!!Thaks!

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気分を変えて、不動産市場調査!!

昨日のショックからすっかり立ち直り、今日は前々からやりたかった「自分の足でめぐる、横浜エリア不動産市場調査!!(Vol.1とします)」をやってきました。

Banner2_19 <--次へ向かう私に合いのクリックを!ありがとうございます!!

不動産市場調査といっても、大それたものではありません。

僕は、事前に本や、ネット、その他知り合いの人から仕入れた情報を元にある程度横浜エリアで「このあたりは、将来面白いことになりそうだな、、、」と勝手に分析しているエリアをピックアップしています。

でも、所詮頭の中での想像ですので、実際どうかはやはりこの目で確かめないといけないとも考えていました。で、今回は、京急線沿線の駅をいくつかピックアップして見てきました。

ターゲットにする駅の基準は横浜より南に位置している駅で、

  • 快速特急が止まる
  • 特急が止まる
  • それ以外で気になる箇所を例外で選ぶ

です。

で、調査の観点は

  • 街の規模はどうか?(人でにぎわっているか?)
  • 街を構成する人はどんな世代か?
  • 街に活気があるか?

です。

上記に従い今回は

  1. 上大岡
  2. 金沢文庫
  3. 金沢八景
  4. 追浜(おっぱま)
  5. 横須賀中央

をメインで、おまけで、三浦海岸(ウィンドサーファーなんでどうしてもきになっちゃって、、、)を見てきました。

●上大岡:ここは評価するまでもないですね。投資対象としては十分すぎるほどです。京急線も市営地下鉄も止まる駅として地の利は十分すぎますし。都内、横浜エリアで仕事をする方が借り手の一番大きなターゲットですね。ただ駅からすぐ急な坂道とかがあって、お年寄りにはきつい街かもしれません。高齢者をターゲットとするには、少し考える必要があるかも。街の活気は十分ですし、若い世代の夫婦がこの町には多くすんでいますからこの先20年は街としても栄えるんでしょうね。

●金沢文庫・金沢八景:どちらも駅の乗降客数がそれぞれ、70,000人、52,000人と横浜より南ではバツグンの数字を誇りますよね。世代も若い家族世代がたくさんいました。(お昼はマックで食べたのですが、チビっこの多いこと多いこと。少子化なんてどこ吹く風って感じでした。ここでも地域間の格差が出ているんでしょうね)。ちょっとゴミゴミした感がありますが、街の活気は十分ですね。横浜・川崎・都内づとめのひともここを住処にすることも十分考えられるエリアですし、海のエリアには工業団地がありますので、そちらの就業人口の住居としての受け皿としても期待できるところみたい。海の公園・八景島シーパラダイス・ベイサイドマリーナなど家族としての娯楽エリアもたくさんあります。投資対象としては十分な要素を持っていますね。

●追浜:僕自身ノーマークの駅でしたが、乗降客数も43,000人と結構な規模の街でした。ただ、近年は乗降客数の推移が下降傾向にあります。街の雰囲気もちょっと古臭いですね。(駅付近のアーケード街も昭和の面影がプンプンするのでここは地域の商工会が頑張ってアーケードを思いっきり取っ払うとか、新しいタイプのアーケードに再投資するのがいいんじゃないでしょうか?)街の雰囲気がもう少しぱっとしたら今後も十分投資に値する街ではないでしょうか?仮にこの街で物件が見つかったら僕は迷わずGOですけど。^^;

●横須賀中央:乗降客数では金沢文庫に匹敵する規模の駅。スゴイ。この駅は米軍という特殊な地域特性を持っています。それに関連する大・中・小企業や、その企業で勤めるためにすんでいる人たちをターゲットにした大型ショッピングマーケットなどが近隣にひしめいています。ここも当然不動産投資のターゲットとしては十分なマーケットではないかと思います。また、大学も大きいところで神奈川歯科大学・県立保健福祉大学などがあり、学生をターゲットとしたマーケットも十分なものが考えられるかもしれません。横須賀って結構すごいところなんですね。

とまぁ、細かい部分は除いて、総評すると、全体的に「投資対象の地域としてはすべて合格」って感じでした。ま、あくまで僕の主観で、かつちとマクロな味方していますので当然各駅のミクロな視点での評価も必要になると思います。個人的には横須賀付近が今後も面白いんじゃないかと感じました。(横須賀中央の隣の県立大学の過去3年の乗降客数の上昇率はなんと13.5%ワォ!。大学新設の影響でしょうね。)米軍が今後もいなくなるなんてことは、アジアと米国の関係を考えればまずありえないですしね。どこかのブログでも書かれていましたが、米軍の敷地で抱えきれない米軍の人たちは、横須賀で民間の賃貸を借りているそうです。この賃貸価格がすごく高いとか。(ただ、有事が発生すると突然いなくなるというリスクも抱えているそうな)。でも投資のターゲットとしては十分面白そうですね。

すべての駅が合格点なのはある意味当たり前ですけど。(だって急行がとまるえきだから)。

#おまけの三浦海岸は、うーん、やめておいたほうがいいですね。投資対象にはならないと思います。ウィンドサーファーと、畑好きのリタイヤ組みにはとても住みやすい町かもしれませんが。(僕はこの町は「住む」という意味ではキライじゃないです)

今回の調査での反省点を以下に。

  1. 車でいくと長時間とめて調査ができない。(次回からは電車で降りて自分の足で調査する)
  2. デジカメ忘れた。(ブログネタとしてて映像がないのは致命的だ!次回から必ず持参する)
  3. 車でいったという理由が原因ですが、一日3駅くらいでチェックリストを元にじっくり調査したほうがよさそうだ。(チェックリストを作って一日3駅にとどめて調査する)
  4. 現地の不動産業者の店頭チラシをみて、家賃相場を確認する。(ネットの情報よりライブ感が違いますしね)

といったところですね。

次回は、急行だけでなく、鈍行が止まるエリア気になるところや、横浜以北での同条件に当てはまるところも調査してみたいと思います。

これを読んだかたで

「コイツなんでプロに物件のスクリーニング任せているのに自分でこんな手間のかかることやってんだ? バカ?」

と思った方がいらっしゃるかもですね。

「エェ、バカなんです。僕」

だって、好きなんですよ横浜と不動産投資。でも、一件馬鹿に見えるこの行動。そんなに無駄にはならないと思うんですよ。

ここ4ヶ月ほど物件を探してもらってわかってきたのは、業者の方が持ってきた案件をみて、即決できるか?がキモだな。ということです(少し考えている間に左記を越されること多々)。そのためには、十分な予備知識(投資指標の分析力)と物件にかかわる街の基礎情報、そして、何より現地の生の情報を持つことが必要です。なぜなら即決の判断材料の確度が高くなるからです。

もちろん業者の方は信頼しています。

でも、判断するのは僕(とカミさん)なんです。投資家としての責務は「共同事業者の情報と、自分のもつ十分な情報を組み合わせて自己判断する。で、当然その結果に対して自分で責任を持つ」だと思います。それに対するリターンだと思いますので。だからこそ、自分で十分な情報を仕入れるという活動をやりたいんです。市販の本にはない、生の情報。これからも自分のデータベースとして蓄積していこうと思います。

でもね。全然辛くないんですよ。これ。だって、

「調査しながら、大好きな横浜の街を散策できる。(しかも安いお金で♪)」

こんなに楽しいことはありません。多分、死ぬまでやるんでしょうね。僕。バカだから。これで趣味と実益がかなえば願ったりかなったりです。

現在は、横浜の沿線を攻めますが、ある程度データベースができたら、最終目標のハワイにも触手を伸ばせればと考えています。

ま、まだまだ先は長いですが♪だって、調べるべき路線が

  1. 東海道線
  2. 京浜東北線
  3. 横浜線
  4. 横須賀線
  5. 南武線(の一部)南部支線
  6. 鶴見線
  7. 京急線(三崎行き・浦賀行き)
  8. 金沢シーサイドライン
  9. 相鉄線(本線・いずみ野線)
  10. 横浜市営地下鉄
  11. 小田急線(の一部)

これだけあるんですもの。うっひょー!(あ、ちなみに、断っておきますけど、僕は鉄っちゃんではないですよ。^^;)

こんだけあると、全部終わる頃には、最初の情報が古くなりそうですね。ちゃんと計画立てて、効率よくコストをかけずに実践する方法を考えなくてはいけませんね。

、、、楽しい。楽しすぎる。

でも、このほかに、今年はFPの3級・2級の試験が迫っているし、これがうまくいけば、次は宅建の勉強も開始しようとしているんですよね。

、、、うーむ、すでに計画が破綻しているような気がするなぁ。。。(さてと、どうしたものか。。。)

ま、今日はこのくらいで考えるのをやめます。寝まーす。

#業者さん、がんばって探しているかな。。。(最後はいつもこれですね。。。)

Banner2_20 <--- 長くてすいませんです。面白かったらポチっとよろしくです!

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大ショック!!!

ショックです。。。今日はへこみました。。。

Banner2_17 <--ありがとうございます!!!

以前にも報告していた、僕の物件ですが、ポシャッてしまいました。事後だから言いますが、この物件横浜から程近い駅から歩いて2分というとんでもなくいい物件だったのです。

僕は、この界隈の研究をして近隣の再開発や、駅の乗降客数の推移、土地の条件などを分析して「この物件でこけたら、日本全国の賃貸物件はこける!」と判断しかなり期待をしていました。

ただ、担当の方にも言われていたのですが、この物件は土地売りからはじまってそこに新築を立てるプランでした、土地が広めであることと、売主の方が2棟に分けて売りたい(なんでだろ?)というでした。ですが、果たして2棟きちんと設計ではいるかが微妙であるためもしかしたらポシャるかもという話も聞いていました。

ですから、別にだまされたというわけじゃないので文句を言うつもりはありません。

カミさんも「そんなに簡単にいくとおもったら大間違いよ。苦労するからこそいみがあるんじゃない」なんて言ってくれました。(あ、彼女今日ようやくインフルエンザを克服したようです)

そうですよね。先人の方々のブログを拝見していると結構みなさん苦労されていますもんね。甘い甘い。

ただ、そうじっくりも構えていられないような気もします。先人の方々のブログを見ていると銀行の融資がきつくなっているような話がチラホラと。金利も上昇傾向ですから、たとえば融資金利が4%とかをこえるとなると、安全度、効率ともにキビ四区なってしまうことも事実です。

ですので、担当の方には、

  • 新築なんざ全然こだわらない
  • 投資分析で数字が合うものであれば、迷わず買い付けいれてくれい。

とメールで伝えておきました。

まだまだ、これからですよ!!!

依然読んだ人生哲学の本で「失敗のかげには、それに見合う成功の種が隠れている」という言葉を思い出しました。

ていうか、まだ失敗はしていないですね。。。^^;)

まぁ、今回の件も天が「もう少し勉強しなさい」と言ってくれているんでしょう。そう考えて、またこれからも勉強を重ねて、

絶対、上半期で1棟てにいれます!!!!!!

やることは、まだまだいろいろあります。(先人たちのブログも全部読みきっていないし、読みたい本や、参加したいセミナーが山ほどあるし)

それが落ち着く頃にはすばらしい物件を手に入れていることと確信しています。

#でも、もう少しだけ投資機会を増やす努力しよっかな。。。

明日は、軽くドライブにでもいってみよ。ここんところ、毎週週末はFPの勉強だったし。

それでは皆さん、良い週末を!!!おやすみでーす。

Banner2_18 <-- 寝る前に、いつものポチっとプリーズ。

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むぅ、銀行の金利があがったですな。。。

日銀の金利があがって、それに引きずられ、銀行のローン金利も上がっているようですね。

Banner2_8 <--アリガトーゴザイマス。

大体0.1%程度の上昇ですね。んー、徐々に上げがきつくなっていますねー。この上昇って実際電卓ではじいたらどのくらいの投資効率となって見えてくるんでしょうかね?

ためしに、計算してみます。

ここ数ヶ月で学んだ金利計算の成果をここで、、、(間違っているかもしれませんのでご注意を)

たとえば、自己資金5,000,000, 売値50,000,000 の物件を金利3..6%(5年刊固定)で25年とかローンを組んだとします。卓の音です)

諸費用:5,000,000

E(自己資金):5,000,000  ->まぁ諸費用で消えますね。

LB(ローン):5,000,000 ->すげー、フルローンだ!

金利:3.6%

Opex(固定資産税・管理費・手数料):700,000 (多分こんなもん)

とします。で、この物件が仮に横浜市の付近の新築(6部屋もの)だと想定すると、平均的な家賃相場を

6万とします。(ちと、高いかな??)

稼働率:90%として、

さて、ようやく計算開始。(パチパチ、、、ア、これ電卓の音です。)

GPI(潜在総収入):60,000 × 6 × 12(month) = 4,320,000

EGI(空室損を引いた額。だったと思う):GPI×0.9 = 3,888,000

NOI(ネット収入) = EGI-Opex = 3888,000 - 700,000 = 3,188,000

ADS(年間元利総支払額)= (電卓で計算して) = 3,036,016

CF(キャッシュフロー) = NOI - ADS = 151,984

あれ?なんかあやしい。。。

FCR(総コストの回収効率) = NOI / 総コスト × 100 = 3,188,000 / 55,000,000 = 5.80(%)

CCR(自己資金回収率)= CF/E = 151,984 / 5,000,000 × 100 = 3.05(%)

やばいですね。。。

K%(ローンコンスタント) = ADS/LB × 100 = 3,036,016 / 50,000,000 = 6.07%

やっぱし、

FCR, CCR ともにK%を下回っていますんで、この投資は「レバレッジが効いていない投資である」と判断できます。

では、安全度はというと

DCR = NOI / ADS = 3,188,000 / 3,036,016 = 1.05

あぁ、駄目ですね。(一般的にはDCRが1.3以上でないとこの投資は安全でないと判断されます)

この投資では、効率、危険度ともに不合格です。

では、これをどうやって安全度の高い投資にもっていくかが、投資家としての頭の使いどころであります。

投資の改善の仕方については次回ということで、、、

おやすみなさーい。

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